Nejčastější mýty o hypotečních úvěrech

Lidé je používají hypoteční úvěr nejen k pořízení vlastního bydlení, ale i jako způsob investice pro budoucí pronájem. Traduje se o nich ale spousta mýtu. Zde uvádím ty nejčastější z nich. 

1. Mýtus: Moje banka mi dá vždy nejlepší podmínky hypotečního úvěru

Bylo by to moc hezké, ale bohužel to není pravda. Může to tam samozřejmě být, ale dle zkušeností to ani náhodou není pravidlem, spíše výjimkou.

Banka totiž chce získat nového klienta a tomu dá skvělé podmínky. Vy už u ní jste, máte u nich historii a tak se nemusí tolik snažit. S tímto principem se setkávám poměrně pravidelně. 

2. Mýtus: nejlepší je krátká doba splatnosti

Ano, pokud budeme brát absolutní číslo, tedy částku, kterou nakonec bance tkz. zaplatíte navíc, tak se vám samozřejmě vyplatí co nejkratší splatnost úvěru. Protože zaplatíte na úrocích méně. Nicméně, já toto řešení nedoporučuji a naopak si myslím, že nastavení splatnosti na co nejdelší možnou dobu, je to jediné správné. A to hned z několika důvodů.

• delší splatnost = nižší splátky – to oceníte ve chvíli, kdy se vám změní životní situace, ať už vlivem narození dítěte, kdy jde příjem dolů, přes méně příznivé scénáře typu ztráta zaměstnání, dlouhodobá pracovní neschopnost z důvodu nemoci či úrazu, invalidita a nejhorší variantou je úmrtí.
• dále je potřeba promítnout do celkové bilance inflaci, která hraje v tomto případě ve váš prospěch
• pokud vám to vaše situace dovolí a na splátky hypotéky můžete odkládat více peněz, dávejte je raději stranou, třeba na spořící účet a jednou za rok (k datu výročí hypoteční smlouvy) můžete umořit až 25% z původní výše úvěru.
• pokud budete schopni peníze zhodnotit více, než jsou úroky na hypotéce, vyplatí se vám investovat volné finanční zdroje, ne za každou cenu umořovat dluh na hypotéce. 

3. Mýtus: cena nemovitosti = hodnota zástavy

V celém procesu vyřizování hypotéky může nastat spousta problémů. Asi nejčastěji problém přichází v momentě, kdy se dozvíte, že nemovitost, kterou kupujete za dva miliony, má pro banku hodnotu jen 1,8 milionu nebo že plánovaná rekonstrukce za půl milionu navýší hodnotu nemovitosti jen o 300.000 Kč. 

Za lumpa pak považujeme odhadce. Ve většině případů ale za výsledek ocenění nemovitosti nemůže odhadce, ale realita. Je možné, že kupujete lehce předraženou nemovitost, a je možné, že opravdu plánovanou rekonstrukcí budoucí tržní hodnotu vaší nemovitosti o tolik nezhodnotíte. Je rozdíl zainvestovat půl milionu do bytu v Praze nebo v Ostravě.

V prvním případě to může znamenat i vyšší zhodnocení než o půl milionu, ve druhém případě řádově nižší navýšení tržní hodnoty. Náklady stejné, ale díky jiné lokalitě zcela odlišný efekt.

Řešit se to dá několika způsoby:

• vyjednání slevy s prodávajícím – toto je běžný způsob řešení nižšího odhadu nemovitosti
• rozmyšlení si celé koupě nemovitosti a hledání vhodnějšího objektu ke koupi
• akceptování tohoto stavu – zde je nutné použít více vlastních zdrojů, aby bylo možné úvěr realizovat 

V každém případě se nedá spoléhat na to, že kupní cena = zástavní hodnota. Velmi často to tak bývá, hlavně u koupě nemovitosti, kde odhadce potvrdí kupní cenu. U jiných, složitějších účelů úvěru (např. Rekonstrukce či výstavba) je mnohem častější, že odhad vyjde nižší.

4. Mýtus: stavím RD, určitě dodržím rozpočet

Ze zkušenosti a praxe mohu říci, že za ta dlouhá léta v hypotečním oboru nemám, alespoň si to myslím, ani jednoho klienta, který by byl schopný dodržet plánovaný rozpočet na výstavbu rodinného domu či rekonstrukci. Možná si říkáte, že to není ani možné, že když si to pohlídáte, tak to určitě vyjde, ale bohužel, praxe je  jiná. 

V průběhu realizace vašeho záměru se zpravidla vyskytne hned několik důvodů, proč je potřeba použít více peněz, než bylo původně v plánu. Nemá smysl se rozepisovat nad jednotlivými situacemi, jsou značně individuální a doufám, že si je dokážete představit sami.

Důležité je si říci, jak tomu předejít. Všem klientům říkám: „přifoukněte si rozpočet“, ideálně o nějakých 10% až 20%. Protože pokud si vezmete něco navíc, tak to neznamená, že musíte vše vyčerpat, ale můžete až až 20% z úvěrového limitu beztrestně a bez jakýchkoliv pokut a poplatků nedočerpat. Pravdou je, že většinou ani tento polštář nestačí, ale už to není tak zásadní a zbytek se nějak dofinancuje z vlastních zdrojů. Navyšování hypotéky v průběhu financování se nevyplatí a v některých bankách to dokonce moc dobře nejde. Proto je lepší této situaci předcházet.

5. Mýtus: bez pojištění hypotéky to nepůjde

Běžně se v bance setkáte s tím, že vám banka k hypotéce nutí další, často i nepotřebný produkt, tkz. pojištění schopnosti splácet, pojištění neschopnosti splácet, pojištění hypotéky nebo se tento produkt může jmenovat i jinak. Banka vám ho nutí proto, že vám poskytne slevu z úrokové sazby, ale dobře si rozmyslete, zda toto pojištění vůbec potřebujete. Pokud máte rodinu, děti, manželku na rodičovské, váš plat je klíčový a nemáte zas tolik majetku či našetřené miliony, o pojištění stojí za to uvažovat., ale ve variantě mimo hypoteční úvěr, nikoliv jako součástí hypotečního úvěru. Ale pokud jste single, nebo máte partnera/ku, ale nejste svoji, nemáte jiné závazky atd., tak pojištění pravděpodobně potřebovat nebudete. Dříve se stávalo, nyní již zřídka, že sjednání životního pojištění podmínkou k tomu, aby člověk úvěr od banky dostal. Už dlouhou dobu to není potřeba, ale banky to občas zkouší a tvrdí, že to bez toho nepůjde. 

Pro banku je to super byznys, buď má svůj vlastní produkt, nebo spolupracuje s pojišťovnou. Bohužel pro vás, jako klienta, je tento typ pojištění nevyhovující. Často nemá dobré podmínky, má mnoho výluk, více než standardní soukromé životní pojištění a navíc nebývá ani moc levné. Proto tzv. bankopojištění nedoporučuji. Sice za něj bývá v bankách sleva z úrokové sazby – standardně 0,1% – 0,2%, ale je to vykoupené vyšší cenou za pojištění. Výsledné RPSN – celkové náklady, se tedy nesníží, ale naopak vyrostou.

6. Mýtus: bez vlastních prostředků hypotéku nedostanete

Je sice pravda, že v dnešní době vám banka nepůjčí 100 % z ceny pořizované nemovitosti. Musíte mít nějaké vlastní prostředky, klienti do věku 36 let minimálně 10%, nad 36 let minimálně 20%, ale na druhou stranu, pokud máte další nemovitost pro dozajištění vašeho investičního záměru, žádné vlastní zdroje nepotřebujete. 

Tuto situaci lze totiž řešit i tak, že například dočasně zastavíte svůj další byt nebo dům, který má dostatečnou zástavní hodnotu. Často se děje, že se například domluvíte s prarodiči nebo rodiči a použijete s jejich svolením jejich nemovitost, jako zástavu. Jakmile se doplatí částka, nutná pro vyvázání druhé nemovitosti, zástavní právo se v katastru nemovitostí vymaže, čímž i dle práva zanikne. Tímto dozajištěním totiž bance nabízíte vyšší zástavu, než banka potřebuje a tudíž po vás nepožaduje žádné vlastní zdroje.