Poměrně často se setkávám, při své práci hypotečního poradce, s nesprávným názorem, že již není možné 100% financování. Údajně potřebujete k financování vlastního bydlení vždy minimálně 20% vlastních úspor. S tímto chybným výkladem se setkávám při úvodní konzultaci s klienty, kteří za mnou přichází probrat financování jejich záměru. Jedná se tedy o téma, které si žádá trošku širší vysvětlení.
Zásadní rozpor již vzniká u toho, že 100% financování je něco jiného, než 100% hypotéka. Pojďme se tedy podívat na to, co to znamená, pokud chci financovat výstavbu rodinného domů a nemám žádné finanční zdroje na předmětnou výstavbu.
Kde se toto nepochopení bere
Základem tohoto nepochopení se stal Zákon o České národní bance, kdy v červnu roku 2021 získala ČNB zákonnou pravomoc určovat komerčním bankám parametry hypoték. Na základě tohoto zákona, ČNB nařídila bankám (tedy mimo jiné), že od ledna 2022 již nemohou poskytovat tkz. 100% hypotéku. Nicméně, umožnila bankách poskytnout výjimku z tohoto nařízení, a to maximálně u 5% poskytnutých hypoték.
Takže, 100% hypotéka v podstatě opravdu nejde vyřídit, pokud si v bance neumíte vyjednat výjimku. Musíte být pro banku tak důležití, že jsou ochotni vám tu výjimku poskytnout.
Pro hypotéku raději k hypotečním specialistovi
Dovolte mi nyní uvést drobnou paralelu nebo srovnání. Když budete nemocní, půjdete rovnou pro léky do lékárny nebo raději navštívíte svého praktického lékaře, který Vás vyšetří, detailně diagnostikuje a následně předepíše nejlepší možnou léčbu? Předpokládám, že většina odpoví, že nejdříve půjdou ke svému lékaři a následně, dle doporučení lékaře, půjdou do lékárny a zahájí léčbu. Samozřejmě, když jsem mírně nachlazen, nemusím jít hned k lékaři, ale pokud mám podezření na nějakou vážnější nemoc, samozřejmě, většina z nás jde, zajde k lékaři. Překvapivě, v případě financování, chodí většina klientů rovnou a pouze do „své lékárny“ a lékárnou je v tomto případě vaše banka.
Ano, vaše banka pravděpodobně umí poskytnout hypotéky, ale pouze ty svoje a podle svých pravidel. Perfektní a spolehlivé financování stavby rodinného domu není úplně jednoduchá disciplína. Odborník na financování musí pracovat s celou řadou parametrů, které jsou důležité a zcela nezbytné. Například:
- Řeší položkový rozpočet, pomůže upravit jeho nastavení, doporučí změny. Zcela zásadní je stanovení zástavní hodnoty, ve vztahu k potřebě financování.
- Řeší parametry hypotéky, vaši bonitu, délku fixace úrokové sazby, splatnost. Umí nastavit a projednat i krajní řešení, tedy možnost poskytnutí 100% hypotéky v různých bankách.
- Řeší kombinace různých finančních produktů, které mohou případně dofinancovat vaši plánovanou výstavbu RD.
- Řeší následné časové linky jednotlivých finančních produktů a nastaví plán jejich využitelnosti v budoucím čase.
Pokud potřebujete skvělé řešení financování, potřebujete velmi chytře pracovat se všemi těmito parametry a nejenom s nimi. Potřebujete odborníka, který zná metodické výjimky, má kontakty, umí sladit všechny kroky, které jsou spojené s vyřízením hypoteční, napříč různými produkty a také napříč různými bankami. Pokud chcete výborné řešení, nepůjdete přece přímo do lékárny, ale nejdříve půjdete ke specializovanému lékaři. V případě financování je to stejné. Prostě hledejte ve svém okolí hypotečního specialistu a vaše financování řešte s ním.
Bohužel, většina Čechů, pokud chce řešit své financování, však nejde ke specialistovi, ale jde na přepážku banky či za osobním bankéřem. Na přepážce banky Vám nebudou vysvětlovat, že banka v 5% případů umí na výjimku dát i 100% hypotéku. Nebudou Vám radit, jaký jiný produkt v jiné bance by se Vám hodil více. Ze zákona Vám ani nemohou radit, jak ho dofinancovat jiným produktem. A určitě Vám neporadí, jak za tři roky jejich produkt nahradit jiným, pro Vás výhodnějším. Dostanete tu nejjednodušší verzi hypotéky, a snadno si tak odnesete informaci, že potřebujete svých 10 či 20% úspory podle Vašeho věku.
Co k dobrému financování potřebujete, již tedy víme a nyní si tedy pojďme ukázat, co z toho potřebného můžeme dostat na pobočce banky či u osobního bankéře. Pro lepší představu škrtneme to, co nám v bance dát nemohou.
Řeší položkový rozpočet, pomůže upravit nastavení, doporučí změny. Zcela zásadní je otázka zástavní hodnoty ve vztahu k potřebě financování.Řeší parametry hypotéky, vaši bonitu, délku fixace úrokové sazby, splatnost. Umí nastavit a projednat i krajní řešení, tedy možnost poskytnutí 100% hypotéky v různých bankách.Prostě vám vyřeší hypotéku, pokud to vaše situace umožňuje, ale pouze na základě vašeho zadání. Určitě nebudou hledat tu nejlepší cestu.Řeší kombinace různých finančních produktů, které mohou případně dofinancovat vaši plánovanou výstavbu RD.Řeší následné časové linky jednotlivých finančních produktů a nastaví plán jejich využitelnosti v budoucím čase.
Žijeme v informační době, kdy se na nás valí spousta informací a některé jsou bohužel nepřesné nebo i zcela zavádějící. Jsme nuceni si utvářet názory bez hlubšího pochopení dané problematiky. Výsledkem této informační mělkosti je také častá záměna 100% hypotéky za 100% financování. To je ovšem velké nepochopení. Pojďme se tedy podívat na ten zásadní rozdíl.
Co to je 100% financování?
100% financování vám slouží k pokrytí celého vašeho investičního plánu. Tedy, pokud máte již vlastní pozemek na kterém chcete stavět, tak 100% financování je pokrytí celého položkového rozpočtu předmětné výstavby rodinného domu na zmíněném pozemku. Pokud pozemek ještě nemáte a váš investiční plán je nákup pozemku a následná výstavba na pozemku, tak 100% financování znamená financování nákupu a zároveň i financování předmětné výstavby.
Co to je 100% hypotéka?
100% hypotéka znamená, že vám banka poskytne hypotéku, ale v maximální výši do 100% zástavní hodnoty a zmíněnou zástavní hodnotu si stanoví banka. Zástavní hodnota však není to samé co kupní nebo pořizovací cena nemovitosti. Pokud totiž koupíte draho, může být a často i je, zástavní hodnota mnohem nižší nežli cena, kterou máte uhradit v kupní ceně. Pokud koupíte levně, může být zástavní hodnota vyšší, než je uvedená kupní cena, tedy cena, kterou platíte.
Příklad nákupu drahého bytu
Jelikož se pracovně často pohybuji v městě Olomouc, dovolím si jednoduchý případ z tohoto krajského města. Můžete si koupit krásný byt, luxusní, rozměrově atypický byt. Cena stanovena developerem činí 12.000.000 Kč. Ovšem jeho jeho reálná zástavní hodnota, při řešení financování, znalcem určena pouze na 9.200.000,-Kč (banku bohužel vždy zajímá pouze zástavní hodnota a nikoliv kupní cena). Na financování nákupu tohoto konkrétního bytu vám banka poskytne max. 80% hypotéku, tedy z banky jste na tento konkrétní byt dostali 7.360.000,- Kč. Přestože Vám banka poskytla 80% hypotéku, reálně jste dostali jen cca 61% peněz, které jste potřebovali. Tedy v tomto případě nestačilo k 80% hypotéce přidat vlastních 20%, v reálu jste museli ze svého zaplatit 39%. To je příklad drahého nákupu.
To, že Vám banka poskytuje 80%, 90% či 100% hypotéku nemá nic společného s tím, kolik peněz potřebujete, abyste si dům či byt koupili. Procento hypotéky ukazuje, jaký podíl Vám banka dá z hodnoty zástavy. Proti úvěru obvykle ručíte nemovitostí, kterou kupujete. Pokud někdo staví levně, pak i 80% hypotéka může zaplatit 100% ceny. A opačně, pokud něco kupujete za cenu vyšší, nežli je odhadní cena, pak ani 100% hypotéka Vám celou cenu nezaplatí. Je to trochu složitější na představení. To proto, že si mnozí automaticky představují, že cena v kupní smlouvě se rovná zástavní hodnotě. To však vůbec není pravda.
U bytů se často stává, že hodnota stanovená znalcem, je nižší nežli kupní cena. Tedy klient potřebuje více vlastních zdrojů, aby byl schopen zafinancovat nákup předmětné nemovitosti, a to i v případě, že řeší 80% (90%) hypotéku.
U rodinných domů může být situace naopak opačná a financování příznivější. Na dobrých pozemcích je hodnota domu vyšší nežli cena, kterou klient zaplatí za nákup a následně i výstavbu RD. Pak i 90% hypotéka může pokrýt 100% financování.
Příklad příznivé ceny domu
Jak na zmíněné 100% financování
Už tedy víme, že 100% financování není to stejné, jako 100% hypotéka. 100% financování nám pokryje celou naši plánovanou investici, abychom nemuseli používat žádné vlastní peníze. Teď si pojďme vysvětlit, jak tedy můžeme dosáhnout na zmíněné 100% financování. Usilování o 100% financování má několik postupných kroků:
Hlavně se ale musíme bavit o výstavbě nového, energeticky dostupného, moderního domu. Je tedy nutné projektovat dům, který bude mít výbornou likviditu, tedy rodinný dům s vysokou hodnotou pro banku. Musí to být dům s výborným energetickým průkazem A nebo B, dům osazený moderními technologiemi, co snižují provozní náklady. A následně:
- Je potřeba konzultovat odhad ceny budoucí se znalcem banky, kde klient následně chce řešit financování. S odhadcem lze mluvit a pokud bude možnost, domluvit (zajistit) co nejlepší odhadní cenu. A v ideálním případě nastavit tak, aby nám odhadní cena stačila na čerpání 80% hypotéky.
- Pokud samotná odhadní cena nestačí, pak požádat banku o možnosti využít rámec 5% hypoték, na které se nevztahuje omezení ČNB. Tedy požádat o schválení hypotéky na výjimku. Takový postup nám umožní získat 100% hypotéku, záleží na ochotě a možnostech banky. Pokud řešíte hypotéku s hypotečním specialistou, máte to mnohem jednodušší.
- Pokud by samotná hypotéka nepokryla 100% investičních nákladů, je potřeba dofinancovat dalším bankovním produktem.
Ještě je tady jedna možnost, která celé financování a hlavně tedy 100% financování, velmi zjednoduší, a to možnost tkz. dozajištění jinou nemovitostí. Pokud tedy máte možnost váš investiční plán zajistit i další nemovitostí, často ve vlastnictví rodičů, tedy, že vám na určitou dobu rodiče poskytnout zajištění, máte prostě vyhráno. Je potřeba to konzultovat s bankou, ne každá nemovitost je vhodná do zajištění, ale často to vyřeší veliký problém, když rodiče pomohou svým dětem tak, že jim pomohou se zástavou.
Možná Vás napadne, zda přece jen není 80% financování o něco bezpečnější? A jestli není opravdu správné si těch 20% nejprve naspořit a až poté řešit nákup nemovitosti nebo zmíněnou výstavbu?
Možná někdy naspoříš nebo také ne. Ale je to opravdu nutné?
Zastánci šetření zapomněli vzít v úvahu tempo zvyšování cen. Zastánci šetření si neuvědomují, že rodina, která platí vysoký nájem, má již omezené možnosti dále šetřit. Pokud vedle nájmu, někde bydlet musím, rodina nebo partnerský pár ušetří třeba 15.000,- Kč měsíčně, pak za 5 let našetří 900.000,- Kč. Nicméně, cena jejich budoucího domu se však za stejných 5 let zvýší o 1.5 mil. Kč, ale klidně i o 3mil Kč. Zastánci šetření zapomínají na tempo zvyšování cen pozemků, domů i bytů. A tak jim uniká, že mnozí čím dále šetří, tím více jsou svému vlastnímu bydlení vzdáleni.
Strategie „našetření“ je správná pro rodinu, která je schopná měsíčně ušetřit 100.000,- Kč. Taková rodina pohodlně poráží růst cen. Ovšem to jsou v českých reáliích jednotky procent. Tedy je nesmyslné tuto minoritní strategii nabízet jako hlavní cestu pro většinu. Pro všechny ostatní, rodiny, které touží po vlastním dobrém bydlení, je výrazně výhodnější co nejrychleji peníze placené za nájem použít ke splácení vlastní nemovitosti. A tak za jedny peníze získat dvě hodnoty. Hodnotu kvalitního bydlení a navíc hodnotu spoření.
Efekt zhodnocení nemovitosti
Opravdu chcete jet na doraz
Myšlenka 80% hypoték měla přinést více bezpečí pro klienty Opak je však velikou pravdou. Požadavek na vysoký vlastní kapitál vede k tomu, že většina rodin, co žádají o hypotéku, se doslova vydá ze všech peněz, které má, často ještě ze všech úspor svých rodičů. A v nejhorším možném případě si ještě nějaké zbývající peníze půjčí na drahý překlenovací úvěr. Bydlení je totiž nutnost, pokud do cesty k němu naskládáme překážky, nutíme rodiny tyto překážky přelézat.
Co je tedy bezpečnější? Použít 100% financování a uchovat si své finanční rezervy nebo použít 80% financování a do závazku splácení jít bez finančních rezerv, tkz. na doraz? Odpovězte si na tuto otázku sami.
Žít s finanční rezervou v zádech je tedy velmi častý důvod, proč klienti raději volí cestu vyšší hypotéky, tedy cestu 100% financování. Většina klientů, kterým jsem financoval dům, nějaké své finanční rezervy má. Jednoduše nechtějí splácet hypotéku s pocitem, že nemají kam sáhnout, pokud by přišla nečekaná nepříjemnost.
Jaká je tedy správná cesta
Bydlení je neoddělitelnou součástí života. Bez dobrého bydlení je velmi těžké prožít spokojený život. Jsou v našich životech hodnoty zbytné, které si můžeme odepřít. Bydlení to však není. Proto překážky ČNB na cestě k bydlení nevedou k méně bydlení. Vedou jen k tomu, že cesta za vlastním bydlením je složitější, dražší a nebezpečnější.
V Česku řešíme dvě velké otázky. Otázku kvalitního bydlení a otázku zajištění na důchod. V dobré hypotéce se obě tato témata spojují a nacházejí dobré řešení. Kdo celý život splácí vysoký nájem, tomu jednou hrozí souběh nízkého důchodu a vysokého nájmu. Tedy potenciální chudoby v poslední třetině života.
Komu se naopak otevře cesta splácet svoji nemovitost místo nájmu, ten má možnost hodnotou své nemovitosti vytvořit sobě dobré majetkové zajištění na stáří. Komu dnes umožníme vlastní hypotéku, tomuto dáváme šanci na výrazně lepší třetí třetinu života. A tím i nám všem šanci na zemi s větším sociálním smírem, klidem a radostí. Pro každou jednu rodinu, které 100% financování pomůže z nájmu do vlastní hypotéky, jde o správnou cestu. Pro každou jednu rodinu, která se stává každý rok bohatší růstem cen nemovitosti, jde o správnou cestu. Bydlení je neoddělitelnou součástí života. Dobré bydlení přináší větší spokojenost jednotlivých rodin. A spokojené rodiny vedou ke šťastnější zemi.
Zdroj: davidmencl.cz