Jste soukromý podnikatel v režimu tzv. paušální daně a uvažujete nad hypotékou? Zajímá vás, zda je paušální daň z pohledu hypotéky výhoda nebo naopak komplikace? Chcete vědět, co po vás banky budou chtít a s čím v bance vůbec můžete počítat? Pokud vás téma paušální daně a hypotečního úvěru zajímá, odpovědi na uvedené dotazy a mnoho dalšího naleznete v tomto článku.
Základní pohled na paušální daň
Od ledna 2021 mohou někteří živnostníci vypořádávat své závazky ke státu formou tzv. paušální daně. Pozor, tyto podnikatele nelze zaměňovat s živnostníky uplatňujícími paušální výdaje, to je opravdu něco jiného. Podmínkám pro vstup a setrvání v tomto režimu se zde věnovat nebudeme, stačí pouze sdělit, že podmínky jsou jednoduché a množství živnostníků je snadno splní.
Po dvou letech, kdy tato možnost existuje, je v režimu paušální daně asi 78 tis. živnostníků. Je tedy zřejmé, že se nejedná o okrajové téma. V naší praxi hypotečního zprostředkovatele se s klienty živnostníky s paušální daní běžně setkáváme a rovnou předesílám, že tato situace je řešitelná. Nicméně, některé banky umí tyto klienty lépe a jiné zase hůře, ale řešení rozhodně hledat lze.
Mezi výhody paušální daně patří mimo jiné to, že poplatník nemusí podávat daňové přiznání. Především pro nás, kteří si na administrativu nepotrpíme, je to významný benefit, ale z pohledu banky to je bohužel problém. Při žádosti o úvěr totiž podnikatelé vždy dokládali daňové přiznání za jedno či dvě poslední daňová období, jak ale doložit daňové přiznání a tím doložit své příjmy, když živnostník daňové přiznání nepodává?
Paušální daň a banky
Po zavedení paušální daně to nějakou dobu, víceméně celý rok 2021 trvalo, než banky připravily a zveřejnily způsob, jakým se s touto problematiku vypořádají. Ale jestliže z počátku panovaly pochyby, zda je vůbec reálné, aby se banky s neexistencí daňového přiznání smířily, dnes se již dá říci, že dokládání příjmu v režimu paušální daně je běžnou situací a významnější banky si s ní umí poradit.
Bohužel nelze jednoduše zveřejnit konkrétní postupy jednotlivých bank, ale pro zajímavost uvedeme některé z přístupů, aniž bychom je ztotožnili s konkrétní bankou.
S čím by klient měl počítat?
Jak jsme již uvedli, klient v režimu paušální daně nemá daňové přiznání. Jak tedy doloží své příjmy?
Odpověď je nasnadě – především pomocí bankovních výpisů. A už zde se mezi bankami objevují značné rozdíly. Některé banky se spokojí se třemi posledními výpisy, některé požadují bankovních výpisů rovnou dvanáct.
Některé banky si důvěryhodnost transakcí na účtu pojišťují ještě požadavkem na čestné prohlášení klienta o výši jeho příjmů. Na jednu stranu se říká, že papír snese všechno, ale na druhou stranu, nepravdivé čestné prohlášení či dokonce nějaké zkreslování transakcí na bankovním účtu by se mohlo dotýkat oblasti pokusu o úvěrový podvod a to je oblast, kde takříkajíc „končí všechna sranda“. Takže úvahy, že by snad tato jistá benevolence bank měla být cestou k nějakému tvůrčímu nakládání se skutečnou finanční situací raději pusťme z hlavy…
Z pohledu důvěryhodnosti nejsou příliš vítány především hotovostní vklady. Pro některé banky jsou zcela neakceptovatelné, některé požadují např. doložení jejich důvěryhodnosti pomocí faktur či EET.
Jedna z bank např. požaduje, aby se příjmy svou povahou blížily příjmům za závislé činnosti a aby na účtu byly pravidelné platby od maximálně dvou plátců.
Jak banky příjem spočítají?
Banky se v přístupu k podnikatelům, kteří jsou v režimu paušální daně, rozhodně nestaví stejně. Rozdíly jsou mezi bankami o to výraznější, že se jedná stále o jistou novinku a zdá se, že banky teprve hledají cestu.
Některé banky pracují s oborem podnikání a podle něj ve výpočtu použijí odpovídající koeficienty. Zohledňuje se příslušnost dané profese k paušálním nákladům.
Jiné banky používají jednotný koeficient bez ohledu na obor podnikání. Jedna z bank dokonce při výpočtu pracuje s přirozenými logaritmy a mocninami Eulerova čísla. Na výsledku se to podle mého testování projeví jen málo, ale každopádně postup je to vysoce sofistikovaný.
Podívejme se nyní na tři konkrétní příklady, a to podnikatele, kteří oborem podnikání spadají do paušálu 40%, 60% nebo 80%.. Graf ukazuje rozmezí mezi minimálním a maximálním příjmem, který banky uznají. Vodorovná osa zobrazuje měsíční příjem živnostníka (předpokládá se stále stejný měsíční příjem) a svislá osa ukazuje výši uznaného příjmu. Jak jsme již řekli, významnou roli hraje obor podnikání. Proto ukážeme tři vzorové příklady.
Příklad 1
Obor podnikání patří do výdajového paušálu 40 %:
Příklad 2
Obor podnikání patří do výdajového paušálu 60 %:
Příklad 3
Obor podnikání patří do výdajového paušálu 80 %):
Na uvedených obrázcích je krásně vidět, že zvláště u některých oborů podnikání dochází k výraznému rozptylu výsledků, ke kterým banky na základě totožných vstupních údajů dospějí. Je to důkazem toho, že nalézt na trhu vhodné řešení pro klienta může někdy být velmi složité. Z tohoto důvodu rozhodně doporučuji, pokud jste podnikatelem v režimu paušální daně, rozhodně si při řešení vaší hypotéky vezměte k ruce zkušeného hypotečního specialistu.
Zdroj: GPF