Chystaná novela zákona k předčasnému splacení hypoték už má skalní příznivce i odpůrce. Pokud se schválí podle aktuálního návrhu, mohla by vše zpřesnit, jak pro banky, tak i pro dlužníky. Zavedení jasných pravidel pro poplatky za předčasnou splátku hypotéky by navíc mohlo stabilizovat situaci na hypotečním trhu. Odborníci se však obávají, co s novelou provedou při schvalování zákonodárci.
Různé výklady zákona ohledně účtování poplatků za předčasné splacení hypotéky. Ignorace stanoviska ČNB ze strany některých bank. Až sto tisícové poplatky za to, že si klienti chtěli hypotéku doplatit dříve, než jim skončila fixace. Taková byla dosud situace na českém trhu předčasně splácených hypoték, která gradovala posledních šest let a vyústila v žaloby, které na banky u finančního arbitra podávali nespokojení klienti. Výsledkem sporů byly pokuty ve výši desítek milionů korun. Komerční banka skončila loni s pokutou 12,5 milionu korun, Unicredit Bank letos s rovnými deseti miliony.
Výhody a nevýhody novely
Jednoznačnou výhodou připravovaného návrhu je, že dojde ke zpřesnění dnešního zákona, který je interpretován výkladem ČNB a nepanuje shoda nad jeho interpretací. „Novela tedy výrazně zpřehlední podmínky na straně bank směrem ke klientům.
Z mého pohledu je připravený návrh kompromisní a vyvážený pro banky i klienty. Na druhou stranu se obávám, že takto populární téma může projít nemalou kreativitou zákonodárců a výsledná podoba odlišná od aktuálního návrhu.
Přiměřený poplatek za předčasné splacení je ale ospravedlnitelný. V situaci kdy klienti mohou prakticky bezplatně úvěr splatit hrozí, že v případě prudšího poklesu sazeb se může rozjet spirála masivního refinancování, která dokáže trh výrazně rozkolísat. V důsledku by to mohlo znamenat například zrušení nabídky fixace sazby a celý trh by přešel na sazby variabilní se všemi plusy i mínusy, které toto řešení má.
V současné právní úpravě je podle něj problémem to, že výrazně zvýhodňuje dlužníka vůči věřiteli, což se stalo problematické v okamžiku, kdy skončilo období nízkých hypoték a úrokové sazby začaly růst. V minulosti bylo jen málo případů, kdy chtěli klienti mimořádně splatit hypotéku, z důvodu jiné výhodnější nabídky.
Nová úprava jasně stanoví, že si věřitelé mohou účtovat náklady spojené nejenom s mimořádnou splátkou, ale i s poskytnutím úvěru včetně ušlého úrokového výnosu, a to do konce fixace úrokové sazby. Vztah věřitele a dlužníka se v tomto nenarovná, ale bohužel si myslím, že spíše převáží na stranu věřitele,“ poznamenává Novák. Nový návrh podle něj tak opět míjí to podstatné a tedy fakt, že klient si bez vyčíslení od banky nemůže rychle a jednoduše spočítat náklad na mimořádnou splátku a nemůže se proto přirozeně rozhodnout, zda se mu změna vyplatí či nikoliv. Vyčíslení přitom znamená pro banku další náklady.
Stav, který u nás fungoval před rokem 2016, kdy vešla v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, byl podle Nováka lepší. Byl totiž výhodnější pro banky i pro klienty. „Banka měla v tu dobu relativně jasně stanovené podmínky mimořádné splátky a v sazebníku transparentně doložený výpočet pokuty a její procentuální výši. Klient si mohl kdykoliv spočítat jaká bude pokuta a hlavně před podpisem smlouvy se mohl rozhodnout, jak moc mu nabízený sazebník vyhovuje,“ dodává Novák.
Proč je novela potřebná
Za nynější chaotickou situací stojí nejasně zformulovaný zákon o spotřebitelském úvěru z roku 2016, který vágně formuloval to, jak stanovovat poplatky související s předčasným splacením úvěru. Banka si podle něj může účtovat takzvané „účelně vynaložené náklady“, které ale už dále zákon nijak nespecifikuje. O vymezení se později pokusila ČNB se svým výkladovým stanoviskem k tomu, co lze považovat za odůvodněné náklady. Praxe ale byla podle Martina Nováka taková, že některé banky se rozhodly toto stanovisko ČNB nerespektovat a přestaly svým klientům dávat k dispozici jakýkoliv návod na výpočet.
Klienti pak byli vždy odkázáni až na vyčíslení mimořádné splátky na vlastní žádost, aby se dozvěděli konkrétní výši pokuty. A v tom je další kámen úrazu. „Některé banky si účtují pouze administrativní náklady spojené s mimořádnou splátkou v řádu stovek či několika tisíc korun, jiné banky si vedle toho účtují ušlé úroky či úrokové náklady spojené s úvěrem,“ vysvětluje Novák a dodává, že právě v druhém případě si pak menší skupina bank účtovala poplatky v desítkách až stovkách tisíc korun.
Kdo chce předčasně splácet
Odhadovat počet dlužníků, kteří v jednom roce potřebují hypotéku předčasně splatit, je podle expertů komplikované. Počet „hypotečních turistů“ se ale říci dá. Klienti, kteří převáděli svou hypotéku z banky do banky, bylo v loňském roce podle dat Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) přesně 10 882.
Mezi dlužníky, kteří nejčastěji o refinancování usilují, bývají typicky ti, kterým se naskytne výhodná možnost nebo akutní potřeba vyměnit menší byt za větší, třeba při narození dítěte, a nebo opačně například při rozvodu. Tedy, když se mění rodinná situace, nebo se lidé musí neplánovaně stěhovat za prací. Další skupinou v době nízkých sazeb byli „hypoteční turisté“, kteří chtěli refinancovat do jiné banky kvůli snížení sazby a tím i měsíční splátky.
Kdy se poplatky neúčtují
I současná právní úprava nicméně jasně vytyčuje situace, kdy si banky smí či nesmí účtovat žádný, anebo zákonem omezený poplatek. To platí podle Nováka například při úmrtí hlavního dlužníka nebo při prodeji nemovitosti, která byla účelem úvěru nebo sloužila jako zástava. Nelze účtovat ani poplatek za předčasné splacení v období, kdy probíhá změna úrokové sazby.
Co má tedy změnit novela
Novela, která se do Poslanecké sněmovny chystá už letos v dubnu a poté do Senátu, mění pravidla pro předčasné splacení hypoték.
Nově si banky budou moci účtovat kromě administrativních nákladů také část z úroku. Ten se vypočte jako rozdíl mezi úrokem sjednaným do konce fixace a referenčním úrokem, který bude každý měsíc zveřejňovat ČNB. Podle návrhu ale dlužník nezaplatí více než dvě procenta z jistiny předčasně splacené částky úvěru,“ shrnuje ČBA. Měl by se ale rozšířit i okruh životních situací, kdy lze hypotéku předčasně splatit zdarma.
Co s návrhem novely nakonec udělají schvalovací tanečky v Poslanecké sněmovně a Senátu, se uvidí ještě letos. Doufejme, že z toho nevznikne nefunkční kočkopes. To by hypotečnímu trhu zrovna moc neprospělo.