Za nedodržení smlouvy bude klientům hrozit výrazně vyšší sankce než dosud. Na druhou stranu se rozšíří okruh situací, kdy lze hypotéku předčasně splatit zdarma.
Za předčasné splacení hypotéky, během období fixace, si banky budou moct účtovat řádově i desítky tisíc korun, místo dosavadních stovek. Umožní to novela zákona o spotřebitelském úvěru, kterou schválili poslanci na návrh ministerstva financí. Jako náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením, budou banky po klientech nově požadovat i rozdíl mezi původně sjednanou úrokovou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Tato pokuta má strop, a to ve výši max. jednoho procenta ze splácené částky.
Nicméně poplatek za předčasné splacení bude nižší, než ministerstvo financí původně navrhovalo. Místo dvou procent je poplatek je maximální poplatek ve výši jednoho procenta. Schválená novela konkrétně připouští „0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však ve výši 1 %.
Možnost předčasného placení hypotéky zdarma
Klienti už dosud mají ze zákona několik možností, jak hypotéku předčasně splatit zcela zdarma. Vedle konce fixačního období muže klient splatit hypotéku zdarma při dlouhodobé nemoci, invaliditě nebo úmrtí buď dlužníka, nebo jeho manžela či partnera, a to v případě, pokud to výrazně sníží schopnost splácet hypoteční úvěr. Zároveň může každý rok, měsíc před „výročím smlouvy“, splatit až 25% z výše hypotečního úvěru.
Schválená novela okruh těchto situací, možnost předčasného splacení bez sankce, ještě rozšiřuje. Nově půjde také o prodej nemovitosti, jíž se úvěr týká (v současnosti může banka požadovat až jedno procento předčasně splácené jistiny, respektive 50 tisíc korun), pokud od uzavření smlouvy o úvěru uplynulo alespoň 24 měsíců. A sankce nebude hrozit ani při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud se vypořádání týká nemovitosti, která byla úvěrem na bydlení financována nebo sloužila k jeho zajištění.
Nová pravidla předčasného splacení začnou platit zřejmě od září 2024. Zákon konkrétně mluví o začátku devátého kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude novela zveřejněna ve Sbírce zákonů.
Změny se dotknou jak zcela nových, tak i stávajících smluv. Těch stávajících ale až od začátku nové fixace (sjednání pevné úrokové sazby na určité období), a to nejdříve od září 2024. Dříve sjednané fixace už tedy neohrozí, přestože to ministerstvo v původním návrhu prosazovalo.
ČNB měla přísnější výklad
Ministerstvo vychází vstříc dlouhodobé snaze bank o spravedlivější výpočet. Dosavadní výklad České národní banky totiž zvýhodňuje klienty, kteří přitom s podmínkami smlouvy dobrovolně souhlasili. Problém souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016 a vedle nových hypoték se týká i těch starších, pokud nové fixační období začalo po tomto datu.
Zákon tehdy jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu z celkové výše úvěru. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.
V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady.
Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB v březnu 2019 vysvětlením co si pod vysvětlením.
Jednotliví poskytovatelé úvěrů mohou podle ČNB po klientech požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun.
Banky podle ČNB nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňovala ČNB. Vysoké poplatky za předčasné splacení požadovaly po klientech především Komerční banka (včetně stavební spořitelny Modrá pyramida) a UniCredit Bank. Klientů se postupně zastali jak finanční arbitr, tak Česká národní banka a loni dokonce i svým rozhodnutím soud.
Většina bank sice respektovala výklad ČNB, usilovala však o změnu zákona. Zdůrazňují, že když dodržují pravidla stanovená ČNB, přicházejí o část skutečných nákladů. „Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt.
S ohledem na rozsáhlé možnosti, které zákon dlužníkům dává, ohledně předčasného splacení zcela zdarma (nyní tímto návrhem rozšiřované o další dvě možnosti), se výpočet nákladů týká především těch spotřebitelů, kteří nemají v úmyslu úvěr „splatit“ a zbavit se tak dluhu, ale refinancovat jej během období fixace úrokové sazby z důvodu aktuálně nižších sazeb na trhu. Tedy těch, kteří fakticky chtějí svůj dluh pouze „přemístit“ k poskytovateli, který nabízí levnější financování.
Účelně vynaložené náklady? Nově i úrokový rozdíl
Novela stanoví, že za účelně vynaložené lze považovat administrativní náklady předčasného splacení (nově dostanou strop: maximálně 1000 Kč) a takzvaný úrokový gap za předpokladu, že součet těchto kategorií nákladů je kladný. Stropem je jedno procento z předčasně splácené jistiny. Banky dál nemají nárok na ušlý zisk.
Zmíněný gap je podle ministerstva „rozdíl mezi úrokem, který by dlužník zaplatil podle smlouvy do konce doby fixace úrokové sazby, bez využití předčasného splacení (původní úrok), a úrokem, který by dlužník za stejnou dobu zaplatil, pokud by byl jeho rezidenční úvěr úročen referenční úrokovou sazbou (referenční úrok). Z pohledu věřitele je referenční úrok obnosem, který by získal tehdy, pokud by předčasně splácenou jistinu okamžitě poskytl na trhu jinému dlužníkovi za aktuální tržní zápůjční sazbu“.
Zdroj: penize.cz