zít si drahou hypotéku nebo bydlet v nájmu? To je pěkně zapeklitá otázka a pojďme se tedy pokusit na tuto otázku odpovědět. Poměrně často slyším, že s tak drahými hypotékami se dnes již nevyplatí vůbec nic kupovat. OK, beru, ale jaké další možnosti tedy máte, pokud chcete bydlet? Můžete bydlet v nájmu nebo dobře, ještě se můžete nacpat k vašim rodičům, ale tuto možnost jako alternativu tak nějak dnes rozebírat nebudeme. Takže jak, hypotéka nebo nájem?
Spočítali jsme to za vás
V úvahách o tom jestli je vhodnější řešení hypotéka nebo nájem budeme vycházet čistě z vlastní praxe, ale s přihlédnutím k aktuální situaci na realitním a hypotečním trhu.
Ještě drobné doplnění, porovnávali jsme pouze v lokalitě Olomouc, jelikož se jedná o mé mateřské město, kde nejčastěji řeším finanční potřeby mých klientů a mám k tomuto městu tak nějak nejblíže. Takže mrkli jsme se na aktuální nabídku bytů ve velikosti 2+1 nebo 2+kk a porovnali s aktuální nabídkou podobných bytů na pronájem ve zmíněné lokalitě.
Při rozhodování jestli hypotéka nebo nájem se bez počítání neobejdete
Průměrný byt 2+1 nebo 2+kk, bez nutnosti větších investic, což znamená maximálně drobné opravy, lze dnes koupit v Olomouci, a to včetně provize RK, za cenu do 3.000.000 Kč. Lze koupit i levněji, ale samozřejmě i dráž, ale pro nějaké porovnání jsme zvolili hladinu 3mil. Kč. Prostě za tuto cenu lze dnes koupit velmi pěkný dvoupokojový byt,.
Pro financování zvolíme hypotéku do 90% LTV a budeme předpokládat, že z pohledu financování je kupní cena rovna ceně zástavní. Splátka hypotečního úvěru na částku 2.700.000 Kč, při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 6.29 p.a. se rovná 16.711 Kč, Lze zmínit, že umíme zajisti i výhodnější financování, ale vše závisí na bonitě klienta a zvolené bance. Pro jednoduchost výpočtu zvolíme fixaci na 5 let.
Vzhledem k tomu, že řešíme hypotéku do 90% LTV potřebujete vlastní zdroje ve výši 300.000 Kč, výše hypotéky se tedy rovná zmíněných 2.700.000 Kč.
- Celkově za 5 let splácení zaplatíte cca 1.002.000 Kč, z toho uhradíte cca 821.851 Kč na úrocích a cca 176.358 Kč splatíte jistinu vašeho HÚ. Celkově budete po 5 letech splácení stále ještě dlužit cca 2.523.642 Kč.
- Za 1. rok splácení splatíte na jistině HÚ cca 28.892 Kč a na úrocích cca167. 193 Kč, za 2. rok splácení splatíte cca 33.473 Kč a na úrocích zaplatíte cca 167.058 Kč, za 3. rok splácení splatíte na jistině 35.640 Kč a na úrocích 164.891 Kč, za 4. rok splácení splatíte 37.948 Kč a na úrocích 162.583 Kč a za 5. rok splácení splatíte 40.405 Kč a na úrocích zaplatíte cca 160.126 Kč (jedná se o přibližné čísla a v jednotlivých bankách se to může mírně lišit).
- K celkové kalkulaci jsme nezapočítali další povinné platby související. s bydlením, jako povinné pojištění nemovitosti, fond oprav, pojištění a správu domu. Orientačně počítejte s částkou cca asi za 2 000 Kč měsíčně, ale tuto částku budete hradit bez ohledu na to, zda budete vlastníkem nebo budete v nájmu.
- Část uhrazených úroků si můžete odečíst při svém každoročním vyúčtování vašich daní daní. Touto daňovou úlevou můžete ušetřit max. 22.500 Kč ročně, tedy maximálně 1.875 Kč měsíčně.
- Do celkových nákladů nebyly započítané ceny energií, protože tyto energie hradíte jak v případě pronájmu, tak i v případě vlastnického bydlení.
A jak je to s pronájmem bytu?
V nájmu zaplatím za obdobný byt, dle současné nabídky na realitním trhu, cca 15.000 Kč měsíčně, bez plateb za energie a dalších povinných plateb. Lze sehnat i byt levnější, ale bude mít již nějaké omezení. Během pěti let celkem uhradíte na nájemném 900.000 Kč, tedy za předpokladu, že se vám nájemné v čase nezmění, což se nedá úplně přesně předpokládat. Spíše bohužel musíme uvažovat s variantou, že nájemné v čase poroste nebo upraveno inflační doložkou. Na začátku je potřeba ještě počítat s jednorázovým výdajem ve výši jednoho měsíčního nájmu, jako provize RK a další případné platby pronajímateli jako kauce, nejčastěji ve výši jednoho nebo dvou nájmů.
Celkově tak dnes vychází ve velmi zjednodušeném, ale zcela reálném příkladě nájem v Olomouci o cca 1.711 Kč měsíčně levněji, což je za 5 let o 102.660 Kč více.
Nicméně jedná se o velmi zjednodušené porovnání a potom je zde ještě pár dalších faktorů, které je dobré vzít v úvahu.
Vlastní bydlení je vlastní bydlení
- Nikde není psáno, že nemohu bytovou jednotku koupit levněji. Ceny nemovitosti mírně klesají, ale podle posledních informací se realitní trh začíná pomalu probouzet. Stále je ale na realitním trhu převis nabídky nad poptávkou, což dává kupujícím výhodu. Dalo by se s určitou nadsázkou říci, že nyní je ideální doba na nákup nemovitosti.
- Při realitním obchodu si řekněte o slevu z kupní ceny, je pravděpodobné, že není za vámi další kupující, který se s vámi přetlačuje o uvedenou nemovitost.
- Pokud v průběhu splácení klesnou úrokové sazby, což je tak trošku v očekávání, můžete se těšit na to, že vám klesnou náklady na splácení hypotéky a tedy i náklady na bydlení. Samozřejmě za podmínky, že domluvíte ze stávající bankou na úpravě parametrů hypotečního úvěru nebo taktéž refinancujete HÚ do banky, která vám nabídne výhodnější financování.
Pronájmy také mají své benefity
- Cena nájmu jde pravidelně díky vysoké poptávce pořád nahoru a pokud se ještě o několik tisíc korun zvýší, výše uvedená sleva se víceméně eliminuje. Pravděpodobnost, že cena nájemného bude klesat není příliš vysoká. I do budoucna se spíše počítá s postupným navyšováním cen nájemného, třeba pouze valorizace z důvodu výše inflace s cenou nájemného pěkně zamává. A pronajímatele si inflační doložky do nájemní smlouvy velmi rádi vkládají.
- Pokud vám současný byt v pronájmu již přestane vyhovovat, lze snadno nalézt nový.
- Zároveň je také dobré zmínit, že v případě nájemního bydlení můžete ušetřené finanční prostředky investovat na kapitálovém trhu, což vám oproti nákupu nemovitosti, může přinést zhodnocení. V našem hypotetickém obchodním případu se bavíme o jednorázové investici 300.000 Kč a následně ušetřených cca 1.711 Kč / měs.
Naproti tomu, hodnota vašeho bytu, a to výhledově při poklesu úrokových sazeb a oživení ekonomiky, může stoupnout a dá se předpokládat, že i stoupne. Každé 5 % navýšení ceny nemovitosti pro vás představuje 150.000 Kč nárustu ceny nemovitosti., a to není úplně málo.
Celkově ale investiční zhodnocení kapitálu a nemovitosti nemohu uvažovat, protože ho nelze s určitostí definovat na 5 let dopředu. Jediné co můžeme s určitou mírou pravděpodobnosti sdělit, že cena nemovitosti bude pravděpodobnosti vyšší, než je dnes.
Výsledek
Je potřeba zdůraznit že se jedná o čistě můj subjektivní názor, byť ovlivněný zkušenostmi mých klientů. Ve výsledku jsme tak došli k názoru, že otázka zda nyní nájem nebo hypotéka nemá jasného vítěze, Dle výše uvedeného se nicméně hypotéka jeví o něco výhodněji, než nájem a lze tedy doporučit nákup nemovitosti i za současných vysokých úrokových sazeb. Samozřejmě, jedná se o spekulativní doporučení a budoucí vývoj nám dá za pravdu nebo ji tvrdě vyvrátí.
Ale upřímně, vlastní je vlastní. A stále platí, že můžete splácet tu svoji hypotéku nebo pomocí nájemného splácet hypotéku někoho jiného.
K vlastnímu bydlení jsem pomohl již stovkám klientů, můžete být mezi nimi, Domluvte se nezávaznou konzultaci.