Blíží se vám výročí fixace u vaší hypotéky a chcete mít co nejlepší podmínky hypotečního úvěru i na další období? Pokud ano, máme pro vás jedinečný přehled všech věcí, které souvisí s hypotékou, které se vyplatí vyhodnotit. Před výročím fixace, a to dostatečně dopředu, se opravdu vyplatí zabojovat a zajistit si pro sebe ty nejlepší podmínky.
Hypoteční banky svým klientům posílají zpravidla tři měsíce před výročím fixace nabídku úrokové sazby na další období. Je tedy dostatek času pro vyjednávání. Z praxe víme, že banky jsou hodně vynalézavé a na své klienty zkouší nejrůznější finty. Proto doporučujeme jakoukoliv nabídku banky podrobit důkladnému rozboru a pečlivě vyhodnotit.
Období změny fixace je mnohdy důležitější než samotné vyřizování úvěru. Zároveň je dobré si uvědomit, že při refixaci je možné s úvěrem udělat téměř cokoliv a je to zajímavá příležitost, jak vylepšit kondici osobních financí. Všechny parametry, které je dobré zvážit, se navzájem ovlivňují a je těžké je popsat jednotlivě. Ke každému z nich jsme se tedy snažili přistupovat z trochu jiného úhlu pohledu, abychom problematiku popsali komplexně.
1. Délka fixace úrokové sazby
Standard je, že banky nabízejí svým klientům délku fixace podle předchozího období, ale někdy i výběr z více možností, ale ne vždy. Délka fixace úrokové sazby určuje přímo i výši úrokové sazby. Pokud je situace na trhu v normálu, tak delší fixace znamená vyšší sazbu. Nicméně, jsou ovšem situace, kdy je k normálu daleko a je potřeba vyhodnotit rozhodnutí v širších souvislostech.
Banky sice nyní neúčtují žádné poplatky za předčasné splacení úvěru, ale úrokové sazby jsou na historických maximech. Je zde tedy velký předpoklad, že se situace změní a utéct z nevýhodné sazby bude daleko složitější. Fixaci bychom měli volit také podle toho, jaký vývoj úrokových sazeb očekáváme v budoucnu. Někdy i vyšší sazba na kratší období může znamenat výhodu z dlouhodobého pohledu.
Dalším faktorem může být očekávané předčasné splacení úvěru. Důvodem může být cokoliv, ale pokud víme, že někdy v budoucnu bychom chtěli úvěr splatit, volbou správné délky fixace si můžeme celou věc výrazně usnadnit.
2. Mimořádná splátka hypotečního úvěru
K výročí fixace úrokové sazby je možné provést mimořádnou splátku, ale také celý úvěr splatit. Vždy je to dilema mezi vzdáním se hotovosti a pokračováním v úvěru. Většinou, čistě matematicky, se vyplatí raději hypotéku nesplácet a zachovat si možnost použít hotovost kdykoliv a na cokoliv v budoucnu. Většinou je také možné hotovost určenou ke splacení úvěru zhodnotit lepším úrokem, než je úrok v bance.
Z pohledu bezpečnosti je nejvýhodnější ponechat si hotovost, respektive mít dostupnou finanční rezervu. Je potřeba si uvědomit, že 100 000 korun v hypotéce znamená cca 500 korun v měsíční splátce. Pokud za měsíc utratíme o 500 korun více nebo méně, většina domácností ani nedokáže rozpoznat.
Ale mít v rezervě o 100 000 korun více, je již hmatatelný rozdíl. Pokud se i tak rozhodneme provést mimořádnou splátku nebo úvěr splatit, vždy bychom si měli ponechat pohotovostní rezervu alespoň ve výši 3–6násobku měsíčních výdajů.
3. Délka splatnosti hypotečního úvěru
Délka splatnosti se při refixaci standardně nemění, ale mohou nastat důvody, kdy je vhodné vyhodnotit i tento parametr. Pokud provedeme mimořádnou splátku, může se nás banka zeptat, zda chceme zachovat výši splátky nebo splatnost. Klientům primárně doporučujeme zachovat splatnost a snížit si splátku. Je to bezpečnější varianta.
Upravit splatnost úvěru může být zajímavým řešením v období, kdy je nová úroková sazba o hodně vyšší, než ta původní a hrozí, že výsledná splátka úvěru by byla příliš vysoká. Z pohledu celkového nákladu spojeného s hypotékou se nejedná o šťastné řešení, ale jsou situace, kdy nižší splátka je opravdu důležitější. Nakonec se může jednat pouze o přechodné období.
4. Změna nebo vyvázání zástavy (zajištění)
Při vyřizování hypotéky bývá situace mnohdy velice komplikovaná a je potřeba splnit podmínky bank. Největší úskalí spočívá v prokázání vlastních zdrojů nebo v dostatečném zajištění úvěru nemovitostí. Poměrně často se stává, že k hlavní financované nemovitosti z úvěru je potřeba přidat ještě další zástavu, např. mladí žadatele o hypotéku mají v zástavě je nemovitost rodičů. Tuto nemovitost ale opravdu, lze ji vyjmout ze zástavního práva a výročí fixace může být vhodným okamžikem. Samozřejmě je nutné souhlas zástavního věřitele, tedy banky, která vám poskytla hypoteční úvěr.
5. Aktualizace odhadu nemovitosti
Úrokovou sazbu neovlivňuje pouze délka fixace, ale také výše LTV (poměr úvěru k hodnotě zajištění). Čím vyšší LTV, tím vyšší sazba u hypotéky. Jenže hodnota LTV se v průběhu splácení hypotéky mění. Buď z důvodu samotného umořování dluhu, ale také z důvodu změny ceny nemovitostí. Ne všechny banky ovšem tyto změny do svých úvěrů promítají automaticky. Klientům potom hrozí, že od banky dostanou vždy nabídku sazby odpovídající vyššímu pásmu LTV. Proto je vhodné i tento parametr v bance prověřit a případně udělat aktualizaci odhadu. Je možné, že pouhou aktualizací odhadu získáte při výročí fixace úrokové sazby mnohem výhodnější nabídku ze strany stávající banky.
6. Vyjmutí spolužadatele
Při vyřizování hypotéky nastává situace, kdy mladí lidé nemají z pohledu banky dostatečné příjmy a je potřeba, aby do úvěru vstoupili také jejich rodiče. Ti ovšem nechtějí být v úvěru angažovaní věčně. Banka zpravidla vyjmutí spolužadatelů dovolí, pokud hlavní žadatelé mají dostatečnou bonitu. Tedy jejich příjmy po započtení výdajů jsou dostačující pro splácení úvěru. Konec fixace úrokové sazby je vhodným okamžikem k vyjmutí spolužadatele / spolužadatelů z hypotečního úvěru.
7. Úprava doplňkových služeb k hypotečnímu úvěru
„Nechci slevu zadarmo.“, tak nějak by se dala popsat strategie bank, které se snaží úrokovou sazbu podmínit využitím řady dalších produktů, jako je aktivní využívání běžného účtu, domicilace mzdy, využívání kreditní karty, pojištění nemovitosti a pojištění schopnosti splácet úvěr. Porovnání nabídek pouze na základě úrokové sazby může tedy vyjít pěkně draho. Vždy bychom měli porovnávat celkové výdaje spojené s úvěrem včetně všech poplatků a služeb. K termínu fixace určitě bance vysvětlete, že již nechcete využívat doplňkové služby k hypotečnímu úvěru.
Zdroj: idnes.cz