Od 1. dubna 2022 musí banky, při žádosti o hypoteční úvěr, dodržovat hypoteční limity, a to ukazatel DTI, ukazatel DSTI a ukazatel LTV. To tedy znamená, že klient musí splňovat tyto ukazatele, aby jeho investiční záměr byl řešitelný a schválení hypotečního úvěru bylo reálné.
A co že tyto zkratky vlastně znamenají?
- Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) vyjadřuje celkový dluh žadatele o hypotéku, vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Limit ukazatele DTI je nastaven na hodnotu max. 8,5 s tím, že u žadatelů mladších 36 let je o něco vlídnější, banka akceptuje hodnotu max. 9,5. Například pokud žádáte o hypotéku ve výši 3.360.000 Kč a váš čistý roční příjem činí 480.000 Kč (40.000 Kč / měsíčně), tak hodnota ukazatele DTI je 7, což z pohledu banky je v pořádku a na tento ukazatel tkz. projdete. Samozřejmě za předpokladu, že máte další úvěry nebo půjčky, musíme tyto půjčky taktéž zahrnout do celkové úvěrové angažovanosti.
- Ukazatel DSTI (debt-service-to-income ratio) zase vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Limit DSTI je nastaven max. na hodnotu 45 %, pro žadatele mladší 36 let je je hodnota ukazatele max. 50 %. Příklad: Pokud splácíte nyní půjčku ve výš 2.000 Kč, splátka vašeho hypotečního úvěru, o který žádáte vychází na 16.000 Kč / měs. a náš čistý příjem činí 40.000 Kč, tak hodnota ukazatele DSTI se rovna 45 %. V případě, že splátka hypotečního úvěru, vzhledem k současným úrokovým sazbám, vychází třeba na 20.000 Kč / měs. a já splácím ještě zmíněných 2.000 Kč, tak naše úvěrové zatížení je celkem 22.000 Kč, včetně splátky HÚ o který žádám a vzhledem k mému příjmu ve výši 40.000 K, je hodnota ukazatele DSTI 55% a bonita žadatele je bohužel nevyhovující.
Další důležitá podmínka, která zpřísňuje schválení hypotéky, je ještě ukazatel LTV.
- LTV (loan-to-value), který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti. Banky mohou poskytnout hypotéku maximálně do 80% hodnoty zastavené nemovitosti, žadatelům mladším 36 let max. do 90% hodnoty zastavené nemovitosti. Znamená to, že pro žadatelé ve věku 36 let a výše, je bohužel potřeba pro pořízení nemovitosti, financované hypotékou, výrazný podíl vlastních zdrojů, a to min. 20% z hodnoty nemovitostí nebo nabídnout bance další nemovitost na „dozajištění“ hypotečního úvěru.
Tyto ukazatelé ovlivní fakt, že někteří žadatelé s žádostí o hypoteční úvěr nyní bohužel neprojdou bankovním sítem a hypotéku nedostanou. Spolu s vysokými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů, které samozřejmě ovlivňují parametr DSTI, dosáhnou na hypotéku v této chvíli pouze někteří žadatelé.
Tato hypoteční situace zapříčinila to, že ceny nemovitosti v současné době klesají. V některých regionech je tento pokles mírnější a v některých regionech naopak větší.
A jak je na tom Olomoucký kraj z pohledu realitního trhu?
Realitní trh v Olomouckém kraji můžeme rozdělit na několik částí.
- Dobře situované byty a domy ve větších městech, jako je Olomouc, Prostějov se nadále prodávají velmi dobře. Z pohledu ceny dochází opravdu pouze ke kosmetickým úpravám, k nějakým větším slevám zatím nedochází. Dále stavební pozemky ve městech a dobře vybavených obcích kolem Olomouce si svoji cenu stále drží a poptávka výrazně převyšuje nabídku.
- Větší pokles cen nemovitostí můžeme naopak vidět u starších a energeticky náročnějších rodinných domech. Zde energická náročnost těchto domů začala zcela jistě hrát určitou roli při vyjednávání o ceně těchto domů.
- Do realitní nabídky se taktéž dostávají nemovitosti, které lidé „nepotřebují k životu“. Jsou to především chaty, chalupy, zahrady nebo garáže. U těchto nemovitostí vidíme nyní veliký převis nabídky nad poptávkou. Jeden z důvodu, proč tomu tak je, jsou současné vysoké energie a další poplatky spojené s vlastnictvím uvedené nemovitosti, jako je daň z nemovitosti, zálohy na energie atd.
Takže aktuálně je nabídka prodávaných nemovitostí velmi zajímavá, rozhodně je z čeho vybírat. Nicméně, klienti, kteří chtějí koupit, bohužel často neprojdou hypotečním sítem. Jednou z možností je to, že do žádosti o hypotéku přizvou dalšího bonitního žadatele (druh / družka, rodiče atd.) a tím navýší posuzovaný měsíční příjem nebo potřebují větší podíl vlastních zdrojů, protože dosáhnou na menší hypotéku.
Pokud uvažujete o prodeji, tak kontaktujte svého realitního makléře. Zkušení makléři ví o aktuálním dění na nemovitostním trhu a jsou schopni Vám poradit, co je v současné době pro Vás nejlepší. Dobrý realitní makléř pro Vás zpracuje analýzu trhu, udělá aktuální tržní odhad Vaši nemovitosti a stanoví prodejní strategii, tak aby prodal Vaši nemovitost za nejlepších aktuálních podmínek. Neznáte dobrého realitního makléře? Zavolejte mi, doporučím Vám poradce, se kterým spolupracuji delší dobu a dám za něho ruku do ohně.