Konec fixace hypotéky se stal pro mnoho lidí poměrně velikým strašákem. Nová úroková sazba na další období totiž může s výší splátky pěkně zamávat. Zvláště pokud jste si hypotéku brali v době historicky nejnižších úrokových sazeb, máte za sebou první období fixace a zbývá splatit ještě většinu jistiny. Vaše splátka hypotéky se může zvednout i o několik tisíc korun. No a co s tím?
Doba, kdy bylo možné získat hypotéku s úrokovou sazbou i pod 2 procenta, je dávno pryč. Před rokem atakovaly hranici 5 procent, před pár měsíci byly běžně přes 6 procent, pak začaly klesat. Ovšem jen nepatrně.
Aktuálně se úrokové sazby pohybují mezi 5,49% až 6,49% ročně podle zvolené banky a délky fixace. Samozřejmě nejnižší uvedená nabídka úrokové sazby je pouze za určitých podmínek a při zahrnutí všech případných slev, která banky poskytuje za další produkty, které si klient sjedná k hypotéce.
Pro ty, kterým letos končí fixace, to není příliš dobrá zpráva. Například u skupiny ČSOB se to týká desítek tisíc hypoték. U České spořitelny bude končit letos fixace zhruba 10 procent klientů a například u Air Bank končí fixační období přibližně 1 300 hypotečním úvěrům v objemu zhruba 2 miliardy korun.
Na první pohled se může zdát, že rozdíl dvou a půl procenta v úrokové sazbě nemůže být až tak velký. Ale bohužel, oka je pravdou. Každé procento navíc je citelně znát na splátce hypotečního úvěru. Pro představu, u hypotéky ve výši 2,5 milionu korun, době splatnosti 30 let a úrokové sazbě 1,99%, bude výše měsíční splátky orientačně 9.228 Kč. Při stejných parametrech, ale s úrokovou sazbou 5,49 procenta, bude orientačně výše splátky 14.179 Kč. To je rozdíl téměř 5 tisíc korun. A to už může být v rodinném rozpočtu znát.
Jistě, za dobu předchozích fixačních období už je část jistiny splacená, a rozdíl tedy nemusí tak markantní. Zvláště pokud už hypotéka běží delší čas. Pokud však uběhlo například jen prvních pět let, může nová splátka s rodinným rozpočtem poměrně „zacvičit“. Hlavně tehdy, pokud příjmy domácnosti nevzrostly a byly už při poskytnutí hypotečního úvěru tkz. na hraně, tak při nárůstu splátky o 5tis Kč, nad původní splátku hypotečního úvěru to může „hodně bolet“.
Hypotéka může samozřejmě pokračovat u stávající banky
Mnoho lidí tak v současné době přemýšlí o tom, jakou pro další období fixace úrokové sazby vaší hypotéky zvolit strategii. Jak vlastně mám postupovat. Možností máte několik a pojďme se na ně nyní podívat.
Kdo nechce nic řešit a je mu to v podstatě jedno, nemusí dělat v podstatě nic. Klientovi tři měsíce před koncem platnosti úrokové sazby banka zašle jednostranné oznámení na stejné období fixace, jako má aktuálně sjednané v úvěrové smlouvě. Tento postup bankám ukládá zákon, takže jejich postup je v tomto poměrně předvídatelný.
Pokud na nabídku nové úrokové sazby pro další období nebudete reagovat, bude to brát banka tak, že ji akceptujete. Hypotéka v takovém případě poběží automaticky dál, nebude třeba nic dokládat.
Pokud byste chtěli změnit délku fixačního období, můžete se na tom samozřejmě s vaši bankou dohodnout.
Důvěřujte vaši bance, ale nabídku si pořádně prověřte.
Vaše pasivita v tomto případě bohužel není moc vhodná. Velmi častým omylem bývá domněnka, že nejlepší podmínky mi nabídne stávající banka, u které má klient hypotéku a je třeba jejím dlouholetým klientem. Pokud budete vaší bance bezmezně důvěřovat, možná vám vaše banka opravdu nabídne nejvýhodnější nabídku na trhu, ale dle mých zkušeností tomu bohužel často bývá právě naopak. Banka totiž často spoléhá právě na vaši pasivitu a na další období vám nabídne úrokovou sazbu o něco málo nebo i o dost výše, než je aktuální úroková sazba.
Mnohem vhodnější je podívat se na aktuální nabídku hypotečních úvěrů, porovnat jednotlivé banky, klidně i poptat individuální modelaci konkrétního hypotečního úvěru a Pokud zjistíte, že na trhu existují výhodnější nabídky, měli byste se na svou banku obrátit a požádat o dorovnání konkurenční nabídky. Jestliže vám banka nevyhoví, je na pořadu řešení přefinancování k jiné bance.
V takovém případě je dobré zvážit náklady spojené s tímto přechodem hypotečního úvěru, poplatky na katastru a případné poplatky ze strany banky. Nutné je zvážit i čas, který takové změně věnujete. Také je třeba brát v potaz, že díky zpřísnění požadavků nemusí být nový refinancovaný úvěr bankou poskytnut.
Při změně banky se nevyhnete doložení vaší bonity
Bankám totiž zákon ukládá u každého úvěru posoudit úvěruschopnost žadatele a respektovat zákonné limity úvěrových ukazatelů DTI (poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu), DSTI (procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr) a LTV (výše úvěru k hodnotě zajištění).
Nicméně, u refinancování je zákon benevolentnější, a to v případě, kdy se u nového úvěru nenavyšuje dlužná částka, tedy klient nechce peníze navíc. U takového refinancování žadatele nelimitují ukazatele DSTI a DTI.
Jinými slovy, prokázání bonity, tedy vašich příjmů, se ani u refinancování nevyhnete, banka si taktéž ověřuje v bankovních a nebankovních registrech vaši platební morálku. Problém může nastat u klientů, kterým klesly příjmy nebo je mají nestabilní.
Dopad na případné refinancování by mohly mít například také všechny okolnosti, které by mohly narušit prokazování pravidelných příjmů, jako je zkušební doba či výpovědní doba klienta, negativní záznamy v registrech a podobně.
Kromě příjmů bude třeba nové bance doložit také dokumenty k nemovitosti. Zpravidla jsou banky ochotny akceptovat původní ocenění nemovitosti a pokud ne, udělají si nové ocenění nemovitosti bez poplatku, tedy zdarma.
Co určuje výši úrokové sazby
Úrokové sazby hypoték závisí zejména na těchto faktorech:
- výběr banky – nabídky úrokových sazeb se samozřejmě liší zejména podle měnící se obchodní politiky dané banky a podle ceny zdrojů (podle toho, jak výhodně daná banka aktuálně „nakoupila“ peníze na trhu).
- výběr konkrétního hypotečního produktu – dražší jsou hypotéky umožňující větší flexibilitu při splácení a hypotéky s vyšším rizikem pro banku. I takové produkty však mohou být pro konkrétního klienta výrazně výhodnější.
- LTV – tedy poměr hypotéky (a vlastních peněz) vůči zástavní hodnotě nemovitost – nejnižší sazby mají hypotéky do 50% nebo 70% hodnoty nemovitosti, v některých bankách až do 80%. Dražší jsou hypotéky, kdy od banky potřebujeme více.
- délka fixace úrokové sazby – nejdražší bývají jednoleté fixace a fixace na více než 10 let. Nejlevnější dnes bývají sazby s fixací mezi 5 a 8 lety, naopak fixace na 3 roky jsou dnes výrazně dražší, než zmíněné fixace na 5 let.
- výše hypotéky a výše slevy – čím vyšší hypotéka, tím nižší úroková sazba. Výše slevy hraje při výběru hypotéky zásadní roli. Slevu je možné získat nejen za „nákup“ dalších produktů jako pojištění úvěru, kreditní kartu apod., ale možné jsou i projektové slevy, individuální slevy a akční slevy bank.
Když vychází příliš vysoká splátka
Řada majitelů hypoték, kteří vstupují do dalšího období fixace úrokové sazby, s ohledem na novou výši splátky přemýšlí, zda by bylo reálné dosáhnout jejího snížení a hlavně, co udělat, aby splátka nebyla tak veliká. Určité možnosti tu jsou, i když bohužel, dost omezené. Parametr, který může ovlivnit výši splátky, je délka splatnosti vašeho hypotečního úvěru. O prodloužení délky splatnosti úvěru si klient může požádat a v případě, že bude splňovat podmínky, které je možné při prodloužení úvěru akceptovat, bude mu vyhověno. Nicméně, toto je pouze teoretická, často však banky prodloužení splatnosti stávajícího úvěru neumožní.
Banky totiž úpravu stávajícího úvěru chápou jako tzv. restrukturalizace dluhu, což je bráno negativně a banky s tím mohou mít problém. Nicméně, prodloužení splatnosti lze bez komplikací realizovat refinancováním do jiné banky.
Variantou by mohla být také mimořádná splátka, o kterou by se snížila jistina úvěru. Zda se tato cesta vyplatí, či nikoliv, záleží na výši úvěru. Čím vyšší je zůstatek, tím nižší je dopad na měsíční splátku.. Tuto cestu pro snížení splátky nicméně nedoporučuji. Při dnešních vysokých sazbách na spořicích účtech či termínovaných vkladech je finanční efekt neutrální a je výhodnější, si ponechat rezervu na nenadálé události a postupně ji rozpouštět do vyšších splátek.
Asi nejlepší postup v případě blížící se fixace úrokové sazby je obrátit se na zkušeného hypotečního specialistu a požádat o konzultaci.