Těšíte se, až budete držet v rukou klíče od vašeho vysněného bytu. Úplně cítíte tu vůni nového začátku, ale pozor, než se necháte unést touto slastnou euforií, je čas na důležité zvážení nástrah, které na vás v realitní džungli mohou číhat. Ale nemusíte se bát, dnes vám ukážu, jak se vyhnout pěti nejnebezpečnějším pastím, které na vás číhají při koupi bytu. Jste připraveni? Tak se ponořme do světa realit, kde zdánlivé maličkosti mohou stát statisíce.
1. Rezervační smlouva – může to být váš ochranný štít
Existují dva typy rezervačních smluv a jen jedna z nich vám dává dostatečnou jistotu. Rezervační smlouva může být dvoustranná, tedy něco jako smlouva kupujícího a realitní kanceláře nebo trojstranná, tedy smlouva mezi vámi, realitní kanceláří a zároveň stranou prodávajíc. Dvoustranou rezervační smlouvu vůbec neřešte, je to jako brnění z papíru, vypadá to možná dobře, ale neposkytuje žádnou ochranu. Proč? Chybí v ní klíčový hráč, a to prodávající. Co když si to majitel rozmyslí a prodá byt sousedovi? S dvoustrannou smlouvou máte smůlu.
Ale proč by vám realitní kancelář nabízela takovou bezcennou smlouvu? Často proto, že sama nemá s majitelem nic písemného dojednáno. Je to jako stavět dům na písku, dříve či později se zhroutí.
Co tedy chtít? Vždy trvejte na trojstranné rezervační smlouvě, to je váš ochranný štít. Kupující, prodávající a realitní kancelář, všichni na jedné lodi. A nezapomeňte na pokuty pro prodávajícího, kdyby chtěl později z realitního obchodu vycouvat.
2. Jeden metr sem, dva metry tam – statisíce korun v tahu
Inzerát na realitním serveru vás informuje, že byt v nabídce má 75 m2. Byt se vám líbí, ale pozor, velikost bytu ve skutečnosti může být úplně jiný. Někteří realitní makléři jsou mistři iluzí, do celkové výměry započítávají i balkon nebo sklep, nebo prostě si prostě metry tak nějak vycucají z prstu.
Představte si, že kupujete zlatou cihlu. Prodavač vám tvrdí, že váží přesně 1 kg, ale ve skutečnosti je to jen 920 gramů. Cítíte se podvedeni? Přesně tak se budete cítit, když zjistíte, že váš vysněný byt má ve skutečnosti o 8 m2 méně. Při běžné ceně 100 000 Kč za metr to znamená, že jste právě přišli téměř o milion korun. To je jako byste si koupili auto a a zjistili jste, že chybí motor.
Jak se tomuto nešvaru bránit? Vcelku jednoduše, vašim přítelem je dokument zvaný „Prohlášení vlastníka“. Uvedený dokumenty vždy požadujte po realitním makléři, případně ho lze stáhnout z katastru nemovitostí. Uvedené prohlášení vám přesně napoví, co kupujete.
A taktéž se dejte pozor na rozdíl mezi podlahovou a užitnou plochou. Podlahová plocha bytové jednotky totiž zahrnuje i prostor pod příčkami. Vypadá to dobře na papíře, ale sedět tam nemůžete. Vždy se orientujte podle užitné plochy, ta je pro vás důležitější.
3. Součást nemovitost – skryté poklady
Je dobré si uvědomit, že s kupovaným bytem často souvisí i další nebytové prostory, o kterých jste na první pohled nemuseli vědět? Je to jako kupovat auto a zjisti, že v kufru může být schovaný poklad nebo také plna truhla dluhů.
Někdy nejsou všechny součásti bytu uvedeny na listu vlastnictví, mohou být totiž zapsané na svém samostatném listu. Je potřeba zjistit a přesně definovat, co je součástí prodeje. Může jít o pozemek dvora, podíl na zahradě nebo třeba podíl na nebytovém prostoru v přízemí domu. Pokud na to nepřijdete včas, můžete o tyto „bonusy“ přijít.
Jak se vyhnout nepříjemným překvapením? Navštivte katastr nemovitostí a vyžádejte si dokument „Evidence práv pro osobu“. Je to jako mapa pokladu, ukáže vám všechny nemovitosti, které prodávající vlastní. Tak dávejte pozor, ať vám něco důležitého neproklouzne mezi prsty.
4. Předání nemovitosti – bomba, která může vybuchnout
Podepsali jste kupní smlouvu, uhradili kupní cenu, vše běží podle předem dohody, ale najednou má dojít k předání nemovitosti a pozor, prodávající se ne a ne vystěhovat. Zní to jako noční můra, ale pozor, pro mnoho kupujících je to bohužel realita. Někdy to není ani vina prodávajícího, třeba mu stavební firma nedokončila nový byt včas nebo výstavba jeho nového domu se prostě protahuje, ale co vy s tím? Můžete jít k soudu, můžete se zlobit, ale je to jako hasit požár vodní pistolkou, pomalé a poměrně neefektivní.
Řešení pozdního předání nemovitosti? Poměrně snadné, stačí jedna kouzelná věta ve smlouvě, a to je penále za každý den pozdního předání nemovitosti. Je to jako časovaná bomba pro prodávajícího, každý den zpoždění ho bude bolet v peněžence. A jak vysoké penále nastavit? Úplně dostačující je dvojnásobek nájmu podobného bytu. Při nájmu 15 000 Kč měsíčně by penále mělo být 1000 až 1.200 Kč za každý den prodlení. Prodávající se bude snažit předat byt včas, aby se vyhnul bolestivým finančním ztrátám. Takový jeden měsíc prodlení může znamenat 30.000 Kč smluvní pokuty a to již docela bolí.
5. Zařízení bytu – prázdný, částečně zařízený nebo zařízený byt, to je ta správná otázka
Poslední past číhá na kupujícího tam, kde byste ji možná nečekali, a to ve vybavení kupovaného bytu. Představte si, že kupujete byt s krásnou kuchyňskou linkou, tak nějak automaticky předpokládáte, že je součástí bytu a vůbec to neřešíte. A potom přijde na předání a kuchyně nikde, prodávající si ji prostě odvezl. Nebo naopak, očekávali jste byt zcela prázdný, ale při předání je byt plný starého haraburdí, které nikdo nechce a nějak jste s tím nepočítali.
Jak se vyhnout takovým překvapením? Jednoduchá rada, sepište seznam vybavení, které bude součástí prodeje a přiložte ho k rezervační smlouvě. Je to jako inventura v obchodě, víte přesně, co má zůstat a co ne. Platí to i naopak, pokud očekáváte prázdný byt, dejte si to do smlouvy. Jinak můžete skončit s bytem plným nežádoucího nábytku, jehož likvidace vás bude stát čas i peníze.
A závěrem – vaše cesta k bezpečné koupi
Koupě bytu může být velmi stresující, ale s těmito znalostmi jste připraveni čelit všem nástrahám.
Pamatujte:
- Vždy trvejte na trojstranné rezervační smlouvě.
- Ověřte si skutečnou výměru bytu v Prohlášení vlastníka.
- Zkontrolujte všechny související nemovitosti pomocí Evidence práv pro osobu.
- Nastavte penále za pozdní předání.
- Jasně definujte, jaké vybavení v bytě zůstane nebo bude odstraněno.
S těmito tipy se můžete pustit do hledání vašeho vysněného bydlení s klidnou hlavou. Pamatujte, že informace jsou vaší nejlepší zbraní. Čím více víte, tím méně rizika podstupujete. A teď je čas jednat! Chcete mít jistotu, že vaše investice bude bezpečná a bez zbytečných komplikací?
Kontaktujte mě ještě dnes a společně se vydáme na cestu za vaším vysněným bytem. Využijte mé zkušenosti a znalosti k tomu, abyste se vyhnuli těmto pěti chybám a koupili byt, který bude skutečně odpovídat vašim představám. Nečekejte, udělejte první krok k bezpečné a úspěšné koupi nemovitosti.
Chcete zůstat v kontaktu i na sociálních sítích?
Pokud chcete zůstat v kontaktu i na sociálních sítích, neváhejte mne sledovat i na mé Facebook stránce, kde pravidelně zveřejňuji důležité věci z hypotečního světa, speciální benefity i nejvýhodnější aktuální nabídky hypotečních úvěrů. Sátí dát sledovat a nejvýhodnější nabídky máte v kapse.