Nájem nebo hypotéka, to je ta správná otázka

Bydlet v nájmu a platit nájemné nebo raději splácet hypotéku na své vlastní bydlení? Tato otázka trápí snad každého, kdo řeší své bydlení. Jako zkušený hypoteční poradce a někdo, kdo se profesně zabývá financemi a nemovitostmi již přes 20 let, vám mohu s čistým svědomím říci, že na tuto otázku jednoznačná odpověď prostě neexistuje. Ale můžeme se podívat na tuto důležitou věc ze všech možných úhlů a zcela jistě vám pomohu nalézt pro vás to nejlepší možné řešení, ušité přesně podle vašich potřeb a finančních možností.

Vlastní bydlení na hypotéku

Začněme tím, co nám přináší nákup nemovitosti pro vlastní bydlení:

• Jistota a stabilita
  Z vlastního bytu vás nikdo nevyhodí, pokud tedy řádně splácíte svoji hypotéku. Nemusíte se bát, že vám majitel za pár měsíců oznámí, že byt potřebuje pro dceru a musíte se ihned odstěhovat. Máte prostě své zázemí, svůj domov.
• Investice do budoucnosti
  Každá splátka hypotéky je vlastně investicí. Budujete si majetek, který vám jednou bude patřit. A nemovitosti mají tendenci v čase růst na hodnotě.
• Svoboda při úpravách
  Chcete vybourat příčku nebo předělat koupelnu? Jste pánem svého bytu a můžete si ho upravit přesně podle svých představ.
• Levnější bydlení ve stáří
  Až splatíte hypotéku, výrazně se vám sníží životní náklady. To oceníte hlavně v důchodu.

Nájemní bydlení

Ale pozor, není všechno zlato, co se třpytí! Podívejme se i na ARGUMENTY PRO NÁJEM:

• Flexibilita
  Nájemní bydlení vám dává svobodu. Můžete se snadno stěhovat za prací nebo jen tak za změnou. Nepoutá vás hypotéka na jedno místo na desítky let. (I když vždycky můžete byt prodat a kupit ho jinde.)
• Nižší vstupní náklady
  Nemusíte našetřit miliony na koupi bytu nebo se zadlužit na 30 let. Stačí vám kauce a první nájem.
• Menší starosti
  Prasklé potrubí nebo nefunkční kotel? To je starost majitele, ne vaše. Ušetříte si spoustu stresu i peněz na opravách.
• Možnost bydlet „nad poměry“
  V nájmu si můžete dovolit bydlet ve čtvrti nebo typu bytu, na jehož koupi byste nedosáhli.

Finanční srovnání nájemního bydlení a nákupu nemovitosti na hypotéku

V úvahách o tom jestli je vhodnější řešení hypotéka nebo nájem budeme vycházet čistě z vlastní praxe, ale s přihlédnutím k aktuální situaci na realitním a hypotečním trhu, a to konkrétně ke konci roku 2024. Ještě drobné doplnění, vzhledem k mému působení jsme se zaměřili na lokalitu Olomouc, jelikož se jedná o mé mateřské město, kde nejčastěji řeším finanční potřeby mých klientů a mám k tomuto městu tak nějak nejblíže. Takže mrkli jsme se na aktuální nabídku bytů ve velikosti 2+1 nebo 2+kk a porovnali s aktuální nabídkou podobných bytů na pronájem ve zmíněné lokalitě a následně jsme počítali a počítali.

Při rozhodování jestli hypotéka nebo nájem se bez počítání neobejdete.

Průměrný byt 2+1 nebo 2+kk, bez nutnosti větších investic, což znamená maximálně drobné opravy, lze v současné době koupit v Olomouci, a to včetně provize RK, za cenu do 4.500.000 Kč.  Lze koupit i levněji, ale samozřejmě i dráž, ale pro nějaké porovnání jsme zvolili hladinu 4.5mil. Kč. Prostě za tuto cenu lze dnes koupit velmi pěkný dvoupokojový byt. Uvedené bydlení si plánuje koupit mladý pár, oba ve věku do 36 let.

Pro financování zvolíme hypotéku do 90% LTV a budeme předpokládat, že z pohledu financování je kupní cena rovna ceně zástavní. Splátka hypotečního úvěru na částku 4.050.000 Kč, při splatnosti 30 let, fixaci 3 roky a úrokové sazbě 4..89% p.a. se orientačně 21.470 Kč.

Vzhledem k tomu, že řešíme hypotéku do 90% LTV, klient potřebuje vlastní zdroje ve výši 450.000 Kč, výše hypotéky se tedy rovná zmíněných 4.050.000.000 Kč.

A nyní budeme počítat

Hypoteční bydlení

• Celkově za 3 roky splácení zaplatíme cca 772.917 Kč, z toho uhradíte cca 580.777 Kč na úrocích a cca 192.137 Kč splatíte jistinu vašeho HÚ. Celkově budete po 3 letech splácení stále ještě dlužit cca 3.857.863 Kč.
• K celkové kalkulaci jsme nezapočítali další povinné platby související. s bydlením, jako povinné pojištění nemovitosti, fond oprav, pojištění a správu domu. Orientačně počítejte s částkou cca asi za 2 000 Kč měsíčně, ale tuto částku budete hradit bez ohledu na to, zda budete vlastníkem nebo budete v nájmu.
• Část uhrazených úroků si můžete odečíst při svém každoročním vyúčtování vašich daní daní.
• Do celkových nákladů nebyly započítané ceny energií, protože tyto energie hradíte jak v případě pronájmu, tak i v případě vlastnického bydlení. 

Jaké budou vaše aktiva a pasiva po 3 letech splácení (hypoteční financování)

• Budete bance stéle ještě dlužit cca 3.857.865 Kč
• Po skončení fixace ve výši 3 roky si klient bude volit další období fixace (klient si může zvolit libovolnou fixaci ale orientačně budeme opět předpokládat fixaci 3 roky a dle makroekonomických ukazatelů lze předpokládat snížení úrokové sazby orientačně v rozmezí 3 až 4%, zvolíme k orientačnímu výpočtu 3.5% p.a. Splátka dle orientačního předpokladu a dle nesplaceného zůstatku HÚ klesne na 18.422 Kč / měs.
• Nemovitost s velikou pravděpodobností vzroste na ceně, orientačně budeme počítat nárůst 5% každý kalendářní rok. Hodnota nemovitosti bude orientačně cca 5.200.000 Kč: Nutno připomenout, tak některé realitní servery za poslední 3 roky udávají nárůst cen v Olomouci cca 15% za 3 roky, některé 20% a některé i nad 25%. My zůstaneme pěkně při zemi a počítáme se zhodnocením nemovitosti o 5% každý rok.
• Dluh 3.857.865 Kč, hodnota nemovitosti 5.200.000 Kč, potenciální výnos tedy činní cca 1.342.135 Kč

Nájemní bydlení

V nájmu zaplatím za obdobný byt, dle současné nabídky na realitním trhu, cca 17.000 Kč měsíčně, bez plateb za energie a dalších povinných plateb. Lze sehnat i byt levnější, ale bude mít již nějaké omezení. Během 3 tet celkem uhradíte na nájemném 612.000 Kč, tedy za předpokladu, že se vám nájemné v čase nezmění, což se nedá úplně přesně předpokládat. Spíše bohužel musíme uvažovat s variantou, že nájemné v čase poroste nebo bude upraveno inflační doložkou. Na začátku je potřeba ještě počítat s jednorázovým výdajem ve výši jednoho měsíčního nájmu, jako provize RK a další případné platby pronajímateli jako kauce, nejčastěji ve výši jednoho nebo dvou nájmů.

Celkově tak dnes vychází ve velmi zjednodušeném, ale zcela reálném příkladě nájem v Olomouci o cca 4.500 Kč měsíčně levněji, což je za 3 roky let o 162.000 Kč méně, než kolik vydám na splácení hypotéky.

Jaké budou vaše aktiva a pasiva po 3 letech splácení (nájemná bydlení)

• Bance nedlužíte nic, jelikož nemáte hypotéku
• Nemovitost nemáte, protože bydlíte v nájemním bydlení a asi splácíte někomu hypotéku z vašeho nájemného
• Za 3 roky splácení nájemného jste vynaložil 162.000 Kč, ale na začátku jste nemusel použít vámi naspořenou částku 450.000 Kč, kterou jste mohl využít na dlouhodobou jednorázovou investici a zároveň vám zůstalo 4.500 Kč / měs., které jste využil na pravidelné investici. Budeme uvažovat výnos na úrovni 6% ročně, což není nereálný výnos. Hodnota vaší investice může být na úrovní kolem 713.000 Kč (orientační údaj).
• Výdaje 162.000 Kč, výnos cca 713.000 Kč, potenciální výnos tedy činní cca 551.000 Kč

Vidíte ten OBROVSKÝ rozdíl? A nyní si vezměte, jak ty čísla budou vypadat po 5 letech nebo po 10 letech? Samozřejmě, počítáme pouze pravděpodobný nárůst cen nemovitostí a předpokládaný vývoj investic, ale s určitou mírou pravděpodobnosti se dá tvrdit, že nákup nemovitosti na hypotéku je z finančního pohledu výhodnější, než nájemní bydlení.

ZÁVĚR

Ale na závěr je potřeba připomenout, že neexistuje univerzální rada. Vždy se musíte rozhodnout podle VAŠÍ konkrétní situace, protože každý klient vyžaduje individuální řešení. Pamatujte, nejde jen o peníze, vždy jde o váš život, vaše bydlení, váš komfort a vaše sny. Nenechte se unést tlakem okolí. Udělejte to, co je nejlepší pro VÁS!

A pokud se rozhodnete pro vlastní bydlení na hypotéku jsem tu pro vás. Společně najdeme řešení, které vám bude sedět jako ulité! Stačí se mi ozvat.

Chcete zůstat v kontaktu i na sociálních sítích?

Pokud chcete zůstat v kontaktu i na sociálních sítích, neváhejte mne sledovat i na mé Facebook stránce, kde pravidelně zveřejňuji důležité věci z hypotečního světa, speciální benefity i nejvýhodnější aktuální nabídky hypotečních úvěrů. Sátí dát sledovat a nejvýhodnější nabídky máte v kapse.