Hypotéka na nákup nemovitosti

Nákup nemovitosti se obvykle řeší jednou či dvakrát za život a většina musí řešit financování formou hypotečního úvěru. Nákup nemovitosti je posloupnost několika na sebe navazujících kroků, zároveň procházíme složitým hypotečním procesem. Musíme si dát pozor na komplikace a problémy, které mohou, na naší cestě k nové nemovitosti, nastat. Pokud uvažujete o nákupu nemovitosti, mrkněte na 11 zásadních kroků (i když ten poslední je spíše navíc), které vás povedou k bezproblémovému nákupu vaší nové nemovitosti. Chcete vědět, co všechno vás čeká a na co si musíte dát pozor? 

1. Finanční možnosti 

Jako zcela zásadní je upřesnění vašich cílů, představ a možností. Do nákupu nemovitosti jdeme samozřejmě s nějakou představou. Většinou chceme vlastní bydlení, byt či RD, pochopitelně řešíme lokalitu a velikost plánované nemovitosti.

Záleží samozřejmě na tom, jaké jsou naše finanční možnosti, tedy jakou nemovitost si vlastně můžeme dovolit. Obvykle máme určitou naspořenou hotovost nebo příslib peněz od rodiny a na zbytek potřebujeme hypoteční úvěr. Kolik nám banka půjčí, za jakých podmínek, co nás čeká a nemine při řešení hypotečního úvěru? To jsou základní otázky, na které musíme bezpodmínečně znát odpověď a podle toho případně upravit naše cíle a předpoklady ve vztahu k nemovitosti, kterou chceme koupit. Jako ideální se doporučuje konzultace s hypotečním specialistou, který nám poskytne přesný propočet a vysvětlí, co nás čeká při řešení hypotečního úvěru.

2. Výběr vhodné nemovitosti 

Jakmile máme určitou představu o našich možnostech, můžeme se pustit do hledání. Zároveň musíme počítat s tím, že hledání vhodné nemovitosti může být i o něco delší, než předpokládáme.

Ať už však hledáme jakoukoliv nemovitost, musíme myslet na následující dva tipy:

• Při hledání co nejpřesněji specifikovat, co je naší cílovou nemovitostí. Čím přesněji zadáte vstupní údaje (byt 2+1, min. 50m2, cihla, Olomouc, ne v přízemí nebo v posledním patře), tím lepší výsledky dostanete. Pokud si nastavíme zbytečně velké rozpětí, velmi špatně se porovnávají jednotlivé nabídky.
• Než dojdete k rozhodnutí, určitě doporučuji absolvovat alespoň 5, nejlépe 10 prohlídek nemovitostí. Některé nemovitosti se mohou z počátku zdát jako vhodné, při zpětném pohledu ale budete rádi, že jste je nekoupili. Čím více prohlídek uděláte, tím snáze odhalíte, jaké věci vám (ne)vyhovují a můžete se vyvarovat do budoucna případným komplikacím. Na druhou stranu ani opačný extrém není úplně vhodný. Při dlouhém otálení a odkládání rozhodnutí většinou koupíte nakonec dráž, než jste původně mohli.

Doporučujeme proto zvolit si pro konečný výběr jednotnou metodu. A nerozhodovat se pouze na základě momentálních emocí. Někomu mohou sedět tabulky, jinému sepsání a bodové hodnocení několika hlavních kritérií a priorit. Například vám od 1 do 10 vyhovuje u daného objektu poloha ve městě, pocit uprostřed nemovitosti, cena, výhled z okna nebo pohled z balkonu atd.

Našli jste perfektní nemovitost? Pak neváhejte a začněte řešit samotnou hypotéku, opět doporučuji využít šikovného hypotečního poradce. Budete to mít jednodušší a levnější.

3. Výběr banky pro financování a podání žádosti o hypotéku 

Nemovitost máme vybranou, realitní makléř na vás tlačí s podpisem rezervační smlouvy a úhradou rezervační a blokační zálohy. Co teď?

Dále potřebuje vědět, zda lze úvěrovat vaši konkrétní nemovitost a za jakých podmínek. Jiná hypotéka na nemovitosti již není problém, banka si s tím umí poradit.

Co se týká výběru banky, úvodní scoring si můžeme nechat udělat u více bank a následně se rozhodovat podle podmínek jednotlivých bank. Nicméně, každá žádost o hypotéku je v bankovních registrech vidět a více žádostí o hypotéku může ohrozit získání vašeho HÚ. V každém případě je důležité předběžný scoring udělat před podpisem rezervační smlouvy v RK a před úhradou rezervačního poplatku.

A podle čeho hypotéku vybírat? Pomůže nám pár tipů:

• Úroková sazba je důležitá, ale celkové náklady jsou důležitější. Kolik bance přeplatíme na úrocích, je samozřejmě stěžejní a důležité. Musíme hledět nejen na úrokovou sazbu, ale hlavně na celkové RPSN (roční procentní sazbu nákladů). Měli bychom vzít v potaz také případné poplatky za odhad nemovitosti, zpracování úvěru, čerpání hypotečního úvěru, poplatky za katastr nemovitostí atd.
• Délka fixace úrokové sazby a splatnost HÚ. Správně vybraná fixace úrokové sazby může ušetřit statisíce. Fixaci můžeme mít v délce od jednoho roku do celé doby trvání úvěru. Nejběžnější pak bývá 3 až 5 let. Zjednodušeně řečeno, pokud jsou úrokové sazby nízké, volíme delší fixaci. Pokud jsou hypotéky drahé, sáhneme po kratší fixaci. Nicméně, musíme další aspekty, které mají vliv na naši volbu délky fixace. Splatnost HÚ se snažte nastavit na co nejdelší dobu z důvodu co nejnižší splátky HÚ.
• Která banka vám vlastně půjčí? V některých případech neřešíte otázku, kde je to pro nás nejvýhodnější, ale spíše to, jestli vám některá banka vůbec půjčí. To, že vám vaše hlavní banka hypotéku neposkytne, ještě neznamená, že v jiné instituci prostě nepochodíte. Každá banka totiž jede podle svých pravidel, která se bohužel mezi bankami výrazně liší.
• Hledejte jednoduchost, rychlost a pohodlnost. Pokud žádáme o hypotéku u vlastní banky, budete mít o něco jednodušší dokládání příjmu, a taktéž nemusíte zakládat nový bankovní účet. Nicméně, musíme myslet na to, že moje banka umí hypotéku podle svých pravidel a těžko ji přinutíme měnit kvůli nám metodické pravidla.

Rezervace úrokové sazby v bance

Pozor na situaci, kdy úrokové sazby lítají nahoru / dolů. Hypoteční poradce si pravidelně udržuje přehled o aktuálních hypotečních sazbách, může vám aktuální sazbu rezervovat. Některé banky umí nabídku zamknout na 1 až 2 měsíce a za tuto dobu může úrok povyrůst klidně o 0.5 %. p.a. Jakmile si najdete nemovitost, můžete v bance získat hypotéku se „starší“ nižší sazbou, než je aktuálně nabízená.

Ačkoliv se tak celý proces výběru a nastavení hypotéky může zdát jako složitá věda, opravdu není dobré jej podcenit a sáhnout po první, zdánlivě výhodné nabídce. V budoucnu nás to může stát nemalé peníze. Pokud si nejsme výběrem a nastavením všech parametrů hypotečního úvěru jistí, doporučuji řešit hypotéku ve spolupráci ze zkušeným hypotečním poradcem. Se zkušeným poradcem je vyřízení hypotéky jednoduší a rychlejší.

4. Podpis rezervační smlouvy v realitní kanceláři   

Výsledkem úvodního scoringu v bance je vyhovuje? Pokud ano, můžete přistoupit k podpisu rezervační smlouvy.

Na co si dát pozor v rezervační smlouvě?

• Kolik máme času vyřízení hypotéky a kdy bude podpis kupní smlouvy? To je velice důležitá věc. Pro kupujícího je výhodné, aby měl nemovitost co nejdéle rezervovanou. Většinou to jsou 2 až 3 měsíce. Po tuto dobu má kupující čas na vyřízení hypotéky a realitní kancelář chystá kupní a případně smlouvy o úschově peněz.
• Jak je vysoká rezervační záloha a kdy je vratná? Standardně je rezervace ve výši provize RK, většinou 2–5 % z ceny nemovitosti. Pokud bychom se rozhodli z koupě vycouvat, tyto peníze mohou propadnout realitní kanceláři za jejich ušlý čas a za ztrátu případných jiných zájemců. Je žádoucí, aby smluvní pokuta byla oboustranná. Tedy aby i prodávající, pokud by se rozhodl po podpisu rezervace neprodat, byl donucen sankci zaplatit.
• Co když nedostaneme hypotéku? Realitní kanceláře často podmiňují vracení zálohy využíváním služeb jejich finančního poradce. Mít hypotéku s poradcem přímo v RK má však své výhody i nevýhody a rozhodně není nutností. Často je výhodnější spolupracovat se svým finančním poradcem, zvláště v situaci, kdy již máme po úvodní konzultaci a provedený scoring ve zvolené bance.

5. Zpracování a schválení hypotéky

Máte vybranou nemovitost, máte podanou žádost o HÚ, máte podepsanou rezervaci. Nyní potřebujeme bance předat všechny podklady, aby mohla úvěr schválit. Banka řeší zejména tyto oblasti:

• Úvodní posouzení žadatelů o hypotéku. Tuto fázi již máte za sebou. Jedná se o již zmíněný scoring neboli prověření, zda jsme na základě naší úvěrové historie vhodnými žadateli.
• Posouzení vaší bonity. Banka potřebuje potvrzení o příjmu a výpisy z bankovního účtu za poslední 3 měsíce. U podnikatelů daňové přiznání za poslední rok, v některých bankách za poslední 2 roky. Vždy si banka může vyžádat i jiné doklady k našim příjmům. V některých případech musíme řešit naše úvěrové výdaje formou konsolidace, případně splacení některých svých závazků.
• Odhad nemovitosti. Hypotéka znamená úvěr zajištěný nemovitostí. Banka potřebuje vyhotovit odhad nemovitosti a stanovit tkz. zástavní hodnotu. Většinou ručíme tím, co kupujeme, ale není to podmínkou. Můžeme mít i jinou zástavu, například byt rodičů. Musíme si uvědomit, že stanovení zástavní hodnoty je poměrně důležitý krok, protože pro banku může mít nemovitost jinou hodnotu, než je hodnota dohodnutá v rezervační smlouvě. Kupujeme nemovitost např. za 3 mil Kč, ale pro banku je zástavní hodnota např. 2.800.000 Kč.
• Účel vašeho řešeného hypotečního úvěru. Dle vašeho účelu banka potřebuje různé dokumenty ke schválení HÚ. Pro každý účel potřebujete doložit jiné dokumenty.

Pokud jsme vše potřebné doložili, vše vyhovuje metodickým procesům, náš příjem má banka potvrzený a ověřený, odhad nemovitosti vyhovující z pohledu řešeného hypotečního úvěru, banka připraví návrh hypotečního úvěru a odesílá na schválení. Následně, po schválení uvedené hypotéky, se přikročí k podpisu této úvěrové dokumentace.

6. Podpis hypotéky 

Určitě doporučujeme nejdříve podepsat hypotéku a teprve následně podepisovat kupní smlouvy. Ke schválení hypotéky nepotřebujete mít podepsanou kupní smlouvu, potřebujete pouze návrh kupní smlouvy. Budete mít jistotu, že máte na nákup nemovitosti nachystané finance a přesně víte, co musíte udělat před čerpáním hypotečního úvěru. A v neposlední řadě, součástí úvěrové dokumentace jsou i zástavní smlouvy, které podepisuje i současný vlastník nemovitosti, takže můžete zároveň s kupní smlouvou podepsat i zmíněné zástavní smlouvy.

Před podpisem hypotéky doporučuji prověřit všechny její parametry HÚ.

• Hlavně, zda odpovídá úroková sazba, výše úvěru, délka fixace a další předem odsouhlasené parametry.
• Jaké jsou podmínky čerpání. Pokud podepíšeme hypotéku s komplikovanou podmínkou čerpání, zaděláme si na pořádné problém a nepříjemnost. Může jít například o povinnost splatit náš jiný starší úvěr, dořešit přístup ke kupované nemovitosti, doložit bezdlužnost atd. Podmínky čerpání se musíme splnit, než můžeme čerpat a z tohoto důvodu musíme vědět, zda se podmínky vůbec dají splnit. Ideálně, pokud podmínky čerpání proberete s poradcem (v bance) již před schválením hypotečního úvěru.

7. Podpis kupní smlouvy

Po podpisu hypotéky následuje podpis kupní smlouvy, případně advokátní úschovy pro vypořádání kupní ceny. Kupní smlouva musí obsahovat:

• Specifikace toho, co kupujeme. Musí být v kupní smlouvě přesně specifikováno, co je součástí převodu.
• Lhůtu na úhradu kupní ceny. Je potřeba mít dostatek času na to, abychom hypotéku mohli vyčerpat. Ve většině případů není reálné například uhradit celou kupní cenu do 5 dnů od podpisu kupní smlouvy. Většinou se lhůta pro úhradu kupní ceny nastavuje do 2 měsíců (do 1 měsíce) od podpisu kupní smlouvy.
• Podmínky předání nemovitosti. V kupní smlouvě se nejčastěji nastaví, za jakých podmínek se nemovitost předá, do kdy se nejpozději předá, co v nemovitosti zůstane.

Ve většině případu spolu s kupní smlouvou podepisujeme i smlouvu o úschově peněz. Tato úschovní smlouva znamená jistotu pro obě smluvní strany, tedy jak pro kupujícího, tak i pro prodávajícího. Advokátní úschova se nejčastěji nastavuje tak, že advokát přijme celou kupní cenu, tedy naše vlastní zdroje, následně i finance z hypotéky.

8. Čerpání hypotéky, zaplacení kupní ceny a převod nemovitosti 

V této fázi je naším hlavním úkolem úhrada kupní cenu. Většinou platíme část z vlastních zdrojů a zbytek hradíme hypotékou. Podmínky čerpání jsou u každého úvěru individuální a liší se podle jednotlivých účelů a konkrétních bank. Nejčastěji se řeší 5 následujících náležitostí:

• Zajištění vkladu zástavního práva na katastr nemovitostí. Připomeňme si, že zástavní smlouvy podepisuje i prodávající.
• Doručení bance originál kupní smlouvy (někdy je dostačující kopie) a případně úschovní smlouvy.
• Pojištění nemovitosti, kterou ručíme a zajištění vinkulace pojistného plnění vůči bance.
• Úhrada vlastních zdrojů a předložení bance doklad o této transakci.
• Zadat pokyn k čerpání hypotéky.

Po splnění podmínek čerpání následuje čerpání, tedy odeslání financí z vaší hypotéky, nejčastěji do advokátní úschovy. Jakmile advokát peníze obdrží, vloží na katastr nemovitostí (KN) podepsanou kupní smlouvu a návrh na změnu vlastnického práva. Tímto krokem se spustí řízení o převodu nemovitosti. Toto řízení má 2 fáze, první ochranou (20 dní), kdy KN čeká, zda nedojde k úpravě tohoto návrhu, případně k jeho stažení. Pokud v ochranné lhůtě nedojde ke stažení tohoto návrhu, probíhá vlastní zápis změny vlastnického práva, který trvá max. 30 dní. Jakmile se řízení úspěšně ukončí, tak se stáváte vlastníky nemovitosti. V tuto chvíli advokát uvolní peníze z advokátní úschovy a posílá tyto finance prodávající straně. Advokátní úschova není povinnou součástí realitní transakce, nevyužívá se třeba při koupích v rámci rodiny, nebo při některých obchodech mimo realitní kanceláře. Nicméně, nevyužít advokátní úschovu vyžaduje důvěru mezi smluvními stranami a rozhodně doporučuji realizovat vypořádání kupní ceny prostřednictvím zmíněné advokátní úschovy.

9. Předání nemovitosti 

Předání nemovitosti je na dohodě mezi smluvními stranami. K předání nemovitosti nejčastěji dojde až poté, co se v katastru nemovitostí provede změna vlastníka a prodávající obdrží kupní cenu. O předání se následně sepisuje protokol o předání, který podepisuje jak kupující, tak prodávající. Do předávacího protokolu se uvádí stav vodoměru, plynoměru a elektroměru. Tyto údaje si totiž vyžádají společnosti, které poskytují energie, aby mohly provést na konci roku vyúčtování a rozpočítat správně náklady mezi starého a nového majitele.

10. Splnění následných podmínek hypotéky 

Po vyčerpání hypotéky musíme dle úvěrové smlouvy splnit ještě tkz. následné podmínky úvěru. Nejčastěji prokazujte, že jsme nemovitost skutečně nabyli, a že má banka na objektu zapsané zástavní právo. Banka si to buď ověří sama, nebo musíte doložit výpisem z listu vlastnictví. Další podmínky pak vyplývají z konkrétní úvěrové smlouvy s danou bankou.

11. Oslava a kolaudace nového bydlení

Konečně, jste na konci a nemovitost je vaše. Proces není úplně jednoduchý, nejde totiž jen o výběr správné nemovitosti, ale také o správné načasování všech kroků spojených s uvedenou realitní transakcí. Nicméně, se zkušeným poradcem se vše dá hravě zvládnout, bez ztráty času, peněz a hlavně nervů.