Kolik potřebujete mít příjem, abyste dosáhli na hypotéku?

Úrokové sazby hypoték zřejmě dosáhly svého vrcholu a na hypotéku dnes dosáhne jen málokdo. Pojďme se podívat na to, kolik musíte vydělat, abyste hypotéku dostali? Přinášíme vám konkrétní příklady.

Co ovlivňuje výši vaší hypotéky?

ČNB na jaře 2022 stanovila podmínky pro nové hypotéky, které vám řeknou, na jakou výši hypotéky dosáhnete:

• LTV (Loan To Value). Poměr mezi cenou nemovitosti a výší hypotéky. Jestliže jste mladší 36 let, máte nárok na 90 % úvěr z ceny nemovitosti. Pokud jste starší, banka vám půjčí jen 80 %, zbytek si musíte sehnat sami (anebo dát bance do zástavy ještě další nemovitost).
• DTI (Debt To Income). Ukazatel, který hlídá vaši celkovou zadluženost. Banky vám nesmí půjčit více, než je 8,5násobek vašeho ročního čistého příjmu (pokud je vám nad 36 let). Jste-li mladší, pak se vás týká 9,5násobek ročního čistého příjmu, a také jde jen o úvěry zajišťující vaše vlastní bydlení.
• DSTI (Debt Service To Income). Žádná finanční instituce vám nesmí půjčit další peníze, pokud by všechny vaše splátky překročily 45 % vašeho čistého měsíční příjmu (pokud je vám nad 36 let), nebo 50 % příjmu, jestliže jste mladší 36 let. V tom případě se horní hranice týká jen úvěrů, které slouží k vašemu vlastnímu bydlení.

Životní náklady vyživovaných osob v domácnosti

To však zdaleka není vše, tyto ukazatele jsou jen jedna část podmínek. Do hry vstupuje další posuzování vaší bonity, kdy banka bude zjišťovat všechny vaše pravidelné výdaje, tedy například nájemné, případné alimenty, pojištění, ale zejména ji bude zajímat počet vyživovaných osob ve vaší domácnosti. Z toho totiž banky vypočítávají minimální životní náklady na každého člověka.

Dá se říci, že některá banka je více přísná, některá o něco méně. Např. Hypoteční banka je hodně přísná. Podle podrobné hypoteční kalkulačky, uvádí Hypoteční banka tyto minimální životní náklady:

• 1 žadatel – 10 852 Kč
• 2 žadatelé – 16 522 Kč
• 1 žadatel + 1 dítě – 16 002 Kč
• 1 žadatel + 2 děti – 22 451 Kč
• 2 žadatelé a 2 děti – 29 098 Kč

Při žádosti o úvěr byste měli vypsat všechny vaše pravidelné měsíční výdaje, a to zejména ty, které jsou vidět na vašich výpisech z účtu a banka je při posuzování žádosti uvidí. Jedině v případě, že platíte nájemné a žádáte o hypotéku na vlastní bydlení, banka vaše nájemné posuzovat nebude, protože po nastěhování do nového domova už vám tato položka odpadne.

Kolik musíte vydělat na průměrnou hypotéku?

Pojďme se podívat, kolik na začátku roku 2023 potřebujete vydělávat, abyste si mohli dovolit hypotéku na nemovitost, jejíž cena je 4 000 000 Kč. Ukážeme si výpočty v několika variantách:

• Bezdětný člověk do věku 36 let
• Člověk do 36 let platící výživné na 1 dítě a splácející úvěr na auto
• Manželé ve věku nad 36 let, žena na mateřské dovolené, 2 děti
• Pracující manželé, 2 děti

Ve výpočtech jsme zvolili 3letou dobu fixace, která je sice dražší než 5letá, ale může být vhodnější kvůli výhledu na snížení úrokových sazeb v horizontu cca 2–3 let, kdy Česká národní banka predikuje návrat inflace ke 2 %, a tím pádem i k poklesu úrokových sazeb. Dá se samozřejmě požádat o 5letou fixaci s nižší úrokovou sazbou, a pokud sazby klesnou dříve, utéct k jiné bance. Budete ale muset znovu projít celým procesem schvalování hypotéky.

Naši fiktivní žadatelé o hypotéku mají pro jednoduchost příjem ze zaměstnání, protože u OSVČ se příjmy posuzují přísněji a ovlivňují je paušální výdaje  a paušální daň.

Níže uvedené příklady jsou jen hrubě rámcové, protože každá banka má úplně jiná pravidla pro posuzování bonity žadatelů. Naše výpočty slouží pro základní orientaci, přesné částky se mohou lišit v řádu jednotek tisíců.

Slečna Svobodná, 30 let, bezdětná. Čistý příjem 46 200 Kč

LTV 90 %, banka může dát úvěr do výše 3 600 000 Kč, zbylých 400 tisíc Kč musí mít slečna Svobodná z vlastních zdrojů.

Úroková sazba (bez pojištění schopnosti splácet) při fixaci na 3 roky může být 6,64 % p.a. Měsíční splátka v tom případě bude 23 087 Kč.

Životní náklady: Slečně Svobodné zbyde na živobytí po zaplacení měsíční splátky jen polovina jejího čistého příjmu, tedy 23 100 Kč. Sice momentálně platí nájemné, ale po koupi nemovitosti už jí tato platba odpadne, protože bude bydlet ve vlastním. Tím se jí náklady sníží a bude mít teoreticky na starosti jen výdaje na energie a jídlo. To jsou náklady, které banky započítávají do svých limitů minimálních životních nákladů. V tomto případě bude banka posuzovat, zda slečna Svobodná splňuje toto kritérium částky kolem 10 000 Kč (záleží na bance). Protože slečně zbývá na útratu 23 100 Kč čistého, tuto podmínku pohodlně splňuje.

Pokud by však slečně Svobodné bylo v době žádosti o hypotéku více než 36 let, pak by byla situace trochu jiná.

Dostala by jen 80% hypotéku, tedy jen 3 200 000 Kč, a 800 000 Kč by musela najít ve vlastních zdrojích. DTI by jí nařizoval 8,5násobek jejího ročního platu, tedy 4 712 400 Kč. Stále ještě by byla pohodlně v limitu tohoto parametru. Také ukazatel DSTI by slečna zvládla, protože 45 % z jejího příjmu je 20 610 Kč (a splátka hypotéky bude jen 20 522 Kč). Její příjem by pak mohl být „jen“ 45 800 Kč.

Jenom pro zajímavost, splátka ve výši kolem 20 500 Kč v roce 2017, kdy se úrokové sazby pohybovaly kolem 1,8 % p.a., odpovídala výši úvěru cca 4 750 000 Kč. Při stejné výši splátky jste si tedy mohli dovolit mnohem dražší nemovitost.

Pan Mladý, 33 let, platí výživné na dítě a splácí úvěr na auto. Příjem 60 000 Kč

Pan Mladý chce koupit stejnou nemovitost, žije sám, platí však výživné na dítě a má auto na úvěr. Auto stálo 200 tisíc, splátka úvěru činí 6000 Kč měsíčně. Výživné platí 5000 Kč. Jeho příjem je 60 000 čistého měsíčně.

LTV je s ohledem na věk totožné jako u slečny Svobodné, pan Mladý může dostat 90% hypotéku.

Životní náklady: Panu Mladému zbyde na živobytí cca 30 000 Kč, čímž se vejde do podmínky životního minima stanovené bankou cca 10 800 Kč plus 5000 Kč výživného na dítě. Jak je vidět, největším kamenem úrazu při žádosti o hypotéku nebývají životní náklady, ale parametr DSTI.

Manželé Šťastní, oba 38 let, žena na rodičovské, 2 děti

Muž má příjem 50 000 Kč, rodičovský příspěvek ženy je maximální možný ve výši 13 000 Kč. Celkem příjem rodiny je 63 000 Kč měsíčně.

LTV: 80%, tedy na 4milionovou nemovitost dostanou jen 3 200 000 Kč. Měsíční splátka při úrokové sazbě 6,64 % bude 20 522 Kč.

Životní náklady: Protože se jedná o 2 rodiče s 2 dětmi, zde už banky budou rodině počítat sumu minimálních životních nákladů blížící se 30 000 Kč. Po odečtení hypoteční splátky rodině zbyde na běžné měsíční výdaje 42 478 Kč.

Na tomto případu je vidět, že by se problém nemusel ukázat u DSTI, ale na straně životních nákladů. Jeden „pořádný“ příjem, druhý slabý a hodně krků na uživení.

Pracující manželé, 2 děti a úvěr na auto

Manžel vydělává 40 000 Kč, žena 30 000 Kč, úvěr na auto 450 000 Kč, měsíční splátka 8000 Kč.

LTV: 80 %, tedy hypotéka ve výši 3 200 000 Kč.

Životní náklady: Po zaplacení splátek úvěrů rodině zbude na život 41 478 Kč. Tím se manželé s rezervou vejdou do podmínek životního minima kolem 30 000 Kč.

Pokud uvažujete o tom, jestli i v této velice drahé době požádat o hypotéku, a nevíte, zda na ni dosáhnete, můžete si podle uvedených parametrů sami vypočítat, jaké jsou vaše šance.

Kdybychom to měli shrnout, pak příjem nutný pro pořízení hypotéky ve výši 3 200 000 Kč začíná orientačně na částce kolem 45 tisíc Kč měsíčně a roste spolu s věkem, počtem vyživovaných osob a dalších úvěrů.