ČNB na svém předposledním zasedání v roce 2021, konkrétně 25.11.2021, oznámila budoucí změny v podmínkách poskytování hypoték. Tyto změny začnou platit od 1.4.2022 a je třeba si uvědomit i jednu důležitou věc, že se ze strany ČNB se jedná o nařízení a nikoliv doporučení. Banky se tak musí tímto nařízením řídit.
Jaké změny v parametrech hypotéky to konkrétně jsou?
- Ukazatel DSTI (jedná se o poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem): tento parametr se vrátí zpět na původní hodnotu, a to maximálně do výše 45% pro žadatele nad 36let. Nyní je stejně jako DTI oficiálně zrušen, nicméně banky interně tento ukazatel sledují; výše DSTI je zpravidla kolem 50%. Pro žadatele, kteří v době žádosti o úvěr budou mladší 36ti let, pak platí limit max. 50%.
- Ukazatel DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu): tento parametr bude od 1. 4. 2022 nově činit max. 8,5 násobek pro žadatele o úvěr nad 36let (aktuálně je tento ukazatel zrušen, nicméně banky jej, při ověřování žádosti o hypotéku, sledují. Je třeba zmínit, že některé banky mají ukazatel DTI interně zvýšen klidně i na 12ti násobek a některé, i když jsou v menšině, jej zcela zrušili. Pro žadatele, kteří v době žádosti o úvěr budou mladší 36ti let, pak platí zvýšený limit ukazatele DTI na 9,5 násobek.
- Ukazatel LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) rovněž zaznamená změnu. Aktuálně platí, že je možné získat hypotéky do 90% hodnoty zástavy. Toto se od 1. 4. 2022 opět změní a pro žadatele nad 36let bude horní hranice LTV omezena na 80% a pro klienty do 36let pak na maximálně 90% LTV.
Beze změny zůstává možnost bank poskytnout výjimku klientům v těchto parametrech, nicméně nesmí se překročit limit 5% z celkového objemu poskytnutých hypoték dané banky za předchozí čtvrtletí. Z praxe vím, že tento limit je zpravidla v prvních 14 dnech nového čtvrtletí u těch větších bank prakticky zcela vyčerpán.
Co znamenají tato opatření v praxi?
Řekněme, že jste narazili na pěkný byt, jeho kupní cena je 5mil (zástavní hodnota odpovídá kupní hodnotě). Splácíte již jeden úvěr na auto, kde vám zbývá doplatit 250tis a měsíční splátka je 5tis. Vaše čisté měsíční příjmy jsou 50tis; o úvěr žádáte sám/sama.
Modelace u klienta, jehož věk je do 36let:
| Výše úvěru max. 80% z hodnoty zástavy | 4.000.000 Kč |
| Maximální splatnost | 30 let |
| Fixace úrokové sazby | 5 let |
| Aktuální úroková sazba (bez pojištění schopnosti splácet) | 3,99% p.a. |
| Měsíční anuitní splátka | 19.102 Kč |
| Běžné RPSN (odhad, zástavní smlouva, ověřené podpisy atd.) | 4,08% |
| DTI: 50.000 Kč x 12 x 9,5 = 5.700.000 Kč, mínus aktuální splácená jistina 250tis | 5.450.000 Kč |
| DSTI: (50.000 Kč x 0,5) – 5.000,- aktuální splátky | 20.000 Kč |
Zde vidíte, že ukazatele DTI i DSTI v tomto modelovém případě splněny, hypotéku je tedy reálné poskytnout. Nicméně za pozornost stojí, že i když máte vyšší příjem, tak na celkové splátkové výdaje vám jde téměř polovina příjmů. Pokud o úvěr žádáte sám/sama, považuji vysokou hodnotu DSTI za poměrně veliké riziko, a to v případě ztráty zaměstnání nebo jiného omezení příjmů.
Modelace u klienta, jehož věk je nad 36 let (např. 38 let)
| Výše úvěru max. 80% z hodnoty zástavy | 4.000.000 Kč |
| Maximální splatnost | 30 let |
| Fixace úrokové sazby | 5 let |
| Aktuální úroková sazba (bez pojištění schopnosti splácet) | 3,99% p.a. |
| Měsíční anuitní splátka | 19.102 Kč |
| Běžné RPSN (odhad, zástavní smlouva, ověřené podpisy atd. ) | 4,08% |
| DTI: 50.000 Kč x 12 x 8,5 = 5.100.000 Kč, mínus aktuální splácená jistina 250tis | 4.850.000 Kč |
| DSTI: (50.000Kč x 0,45) – 5.000 Kč aktuální splátky | 17.500 Kč |
Na tomto příkladu vidíte, že ukazatel DSTI zasáhl významně do maximální možné splátky budoucího úvěru, tedy i když splňujete ukazatel DTI, je nutné v souvislosti s DSTI snížit limit hypotéky nebo splatit hotovostní úvěr, který vám splátkou 5.000 Kč / měs. docela „bourá“ bonitu. Je samozřejmě možné, že v tomto případě byste se možný vešly do 5% výjimky, které banka může schválit, pokud bude přesvědčena, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí.
V důsledku přísnějších ukazatelů bude pro klienty, kteří přesáhnou 36let věku v době žádosti, pořízení vlastního bydlení ještě více náročnější disciplínou než je tomu v současné době.
Pokud plánujete koupi nemovitosti v tomto roce 2022, a víte, že se na vás již budou vztahovat přísnější podmínky, pak je tu možnost schválení hypotéky tkz. dopředu, bez vybrané nemovitosti s odkladem čerpání až na 3 roky a s garancí současných podmínek. V případě potřeby mne neváhejte kdykoliv kontaktovat >>. Probereme vaše možnosti a najdeme pro vás nejvhodnější řešení.