Pokud jste OSVČ a přemýšlíte nad hypotékou, z důvodu nákupu nemovitosti či rekonstrukci stávajícího bydlení, nebudete to mít v bankách úplně snadné. Získat hypotéku není pro OSVČ tak jednoduché, jak se na první pohled může zdát.
Ve snaze ušetřit na daních a povinných odvodech na zdravotní a sociální pojištění se celá řada podnikatelů uchyluje k optimalizaci daňového přiznání a vykazuje nižší příjmy, než ve skutečnosti má. OSVČ využívají často tzv. daňové paušály, které zjednodušují daňové přiznání, ale nezohledňuje skuteční výdaje. Jejich čistý příjem, který vykazuje jejich daňové přiznání, je nižší, než příjem reálný. Těžko se pak v bance vysvětluje, že má člověk ve skutečnosti daleko vyšší příjem a je schopný splácet více, než uvádí daňové přiznání.
Jak OSVČ prokazují příjem?
Podnikatel dokládá svůj příjem formou daňového přiznání. Banky po něm požadují nejčastěji daňové přiznání za poslední rok, v některých případech za poslední 2 roky, ze kterého je následně vypočítán čistý příjem žadatele. Každá banka vypočítává příjem OSVČ na základě jiných tabulek, takže není žádným překvapením, že u první banky Vám může při klasickém výpočtu vyjít příjem 14.500 Kč u druhé na 23.000 Kč a třetí banka Váš příjem ohodnotí na 35.800 Kč. Přitom všechny banky vycházejí ze stejného daňového přiznání.
Daňový paušál
Velká část OSVČ uplatňuje tzv. daňový výdajový paušál (40%, 60% či 80%) a v důsledku toho výsledné příjmy tedy neodpovídají realitě skutečných reálných příjmů. Pokud má živnostník příjmy 1.000.000 Kč a uplatňuje daňový 80% paušál, tak jeho daňový základ činí 200.000 Kč. Po zaplacení odvodů na sociální a zdravotní vychází příjem pro banky na nějakých 12.500 Kč měsíčně. Což tedy vzhledem k příjmům 1.000.000 Kč není mnoho. Podnikatel tak snadno v bance narazí na to, že je jeho příjem nedostatečný a může na hypotéku zapomenout.
Optimalizované daňové přiznání
Problémy se získáním hypotečního úvěru mívají i OSVČ, kteří neuplatňují daňové paušály, ale provádí tzv. daňovou optimalizaci a své příjmy si v daňovém přiznání příjmy záměrně snižují. Podnikatelé, kteří si takto daňové přiznání upravují, nejsou často pro banky dostatečně bonitní a to i přesto, že jejich reálné příjmy jsou dostatečné.
Dodateční daňové přiznání
Spousta podnikatelů v případě nedostatečného příjmu podává dodatečné daňové přiznání, aby pro banku navýšily svoje příjmy. Toto řešení však sebou přináší zbytečně vyšší náklady vyššího daňového zatížení a odvodů na sociální a zdravotní pojištění. Navíc se ještě můžete dostat do problémů s finančním úřadem.
Alternativní možnosti výpočtu příjmu
Podnikatelé mají přitom několik možností jak legální cestou získat hypoteční úvěr i při současném daňovém přiznání. Stačí jenom vědět do jaké banky zajít.
- Obratový výpočet – Při této možnosti banka vezme daňové přiznání a vezme z něho určité procento z obratu 15 – 30% (podle banky). Pokud má živnostník příjmy 1.000.000 Kč, tak nyní banka vezme z toho 30% a počítá to jako jeho příjem. Roční příjem podnikatele je najednou 300.000 Kč. Po přepočtu bude jeho příjem dělat 25.000 Kč měsíčně. To je dvojnásobek oproti původnímu výpočtu, kdy příjem vycházel na 12.500 Kč. Povolání jako advokáti, daňový poradci, lékaři, architekti a další svobodná povolání, mají trochu privilegií. Mohou příjem také prokázat z obratu a navíc je jim uznáno až 50% z těchto příjmů.
- Úprava výdajového paušálu – U tohoto typu výpočtu vezme banka opět Vaše celkové příjmy a podle typu paušálu vaše příjmy přepočítá. Pokud uplatňujete 80% paušál, byly by Vaše příjmy pro banku 38.889 Kč, při 60% paušálu 45.833 Kč a při 40% paušálu dokonce až 56.667 Kč. Všimněte si tak, že zatímco u klasického výpočtu byste u jedné banky s příjmy 12.500 Kč nemohl na hypotéku ani pomyslet u druhé banka dosahují Vaše příjmy až 56.667 Kč a dosáhl byste klidně na úvěr ve výši 4.500.000 Kč.
Závěr
Pokud jako OSVČ uvažujete o hypotéce a chcete vědět, kolik Vám banka půjčí, měli byste v dostatečném předstihu kontaktovat zkušeného hypotečního poradce, který Vám pomůže zhodnotit Vaši situaci a vybrat vhodnou banku pro financování vašeho záměru. Nebudete tak muset upravovat své daňové přiznání a platit tak zbytečně vyšší daně.