Hypotéka na výstavbu RD

Chcete stavět RD a budete potřebovat hypoteční úvěr na pokrytí této plánované výstavby? Cesta k hypotéce na stavbu rodinného domu je v porovnání se získáním hypotéky na již existující dům o něco složitější, ale není důvod se bát., spolu to určitě zvládneme. Pojďme se tedy podívat, na co si dát u hypotéky na výstavbu rodinného domu pozor.

1. U hypotéky na výstavbu RD je nejdůležitější pozemek

Při řešení hypotéky na výstavbu domu je klíčové to, zda již vlastníte pozemek, na kterém plánujete stavbu nebo pozemek ještě nevlastníte.  Tato informace totiž ovlivňuje postup při žádosti o hypoteční úvěr na zmíněnou výstavbu.

Stavební pozemek už máte

Jednodušší je, když už pozemek máte ve vašem vlastnictví, protože hodnota pozemku se automaticky započítává do hodnoty zajištění a ta je pro řešení hypotéky opravdu důležitá. Potřebná hypotéka na výstavbu domu tak může mít obvykle nižší LTV a vy tak díky tomu získáte výhodnější podmínky financování hypotéky pro zmíněnou výstavbu RD.

Zároveň ale musíte dávat pozor, aby váš pozemek splňoval předepsané požadavky. Za hypotéku na stavbu domu totiž můžete ručit pouze pozemkem, který splňuje tyto podmínky:

  • je určený ke stavbě domu podle regulačního nebo územního plánu,
  • jsou na něm vybudované a zkolaudované inženýrské sítě (pokud jejich vybudování není účelem hypotéky),
  • vede k němu veřejná komunikace – pokud je přístup přes soukromý pozemek, musí na něm být věcné břemeni umožňující průjezd a průchod.

Banky mohou chtít také list vlastnictví a nabývací titul k pozemku.

Vlastní pozemek bývá výhodou. Můžete si tak s dostatečným předstihem zařídit projektovou dokumentaci.

Stavební pozemek teprve kupujete

Máte přitom 2 možnosti, jak žádat o hypotéku na stavbu domu:

  • Požádáte nejdřív o hypotéku na pozemek. Nemusíte tak hned stavět a máte dost času, abyste našetřili víc peněz, které vám pomohou s následnou výstavbou. O hypotéku na stavbu domu požádáte až později. Pokud ale budete v té době ještě splácet půjčku na pozemek, musíte o nový hypoteční úvěr žádat u stejné banky.
  • Požádáte o hypotéku na pozemek i výstavbu domu. Výhodou je, že vše vyřídíte najednou. Splácíte tedy jeden úvěr místo dvou – nemusíte řešit dvoje poplatky za odhad nemovitosti a další zbytečné náklady spojené s vyřízením půjčky.

Zároveň je ale potřeba říct, že podmínky u jednotlivých bank se liší. Někteří poskytovatelé například poplatky za sjednání hypotéky běžně odpouští. V takovém případě se nemusíte bát zbytečných nákladů ani když si vezmete dvě půjčky. Stresujícím momentem může být rychlé získání projektové dokumentace (ideálně v rozsahu pro stavebního povolení), což může zabrat i několik měsíců. Je tedy potřeba výstavbu a vše kolem řádně a pečlivě naplánovat.

Z praxe můžu říct, že většinou se řeší nejdříve hypotéka na koupi pozemku a pak později druhá hypotéka na výstavbu RD. Prodávající Vám totiž nedá tolik prostoru, abyste zvládli během vyřizování hypotéky na nákup pozemku vyřídit všechny potřebné podklady na výstavbu RD. 

Z mého pohledu je to i bezpečnější, pokud to řešíte odděleně. Samozřejmě riskujete, že ve chvíli, kdy začnete vyřizovat hypotéku na výstavbu RD, budou podmínky na trhu hypoték horší, v dnešní době je ale možné, že za rok už budou i lepší, ale to už je čistá spekulace. Záleží tedy na období, ve kterém budete jednotlivé kroky řešit.

2. Co potřebujete k žádosti o hypotéku na stavbu? 

Pro úspěšné vyřešení hypotéky na výstavbu domu, musíte předložit řadu standardních dokumentů, nicméně, kromě těch, se kterými se setkáte u každé hypotéky, jsou to navíc ještě:

  1. projektová dokumentace stavby (vizualizace a technická zpráva k nemovitosti)
  2. položkový rozpočet zmíněné výstavby RD 

Tyto dokumenty slouží odhadci k určení budoucí ceny domu, díky které banka určí v jaké výši o půjčku můžete zažádat. Obecně totiž platí, že banka vám půjčí maximálně mezi 80 – 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti. Jedná se oae tzv. hodnota LTV (zn. loan to value – což je „výše úvěru / hodnota zástavy“). Nebo můžete ručit další nemovitostí. Zvýšíte tím hodnotu zástavy a můžete dosáhnout na vyšší úvěr. 

Pokud chcete například koupit pozemek za 2.000.000 Kč, na kterém pak postavíte dům za 4.000.000 Kč, bude orientační hodnota zástavy někde kolem 6.000.000 Kč (spíše méně než 6mil. Kč). Banka vám tedy půjčí standardně 80% z této stanovené zástavní hodnoty, tedy 4.800 000 Kč. Když ale přidáte k zástavě byt za 2.000.000 Kč, stoupne hodnota zástavy na 8.000.000 Kč (orientačně stanoveno) a můžete tedy čerpat hypotéku až do 6.400.000 Kč. Můžete tedy touto hypotékou vyřešit jak nákup nemovitosti, tak i výstavbu nemovitosti, a to i s dostatečnou rezervou. 
Textace: Vlastimil Kopečný

Bance je také nutné doložit, jak jste přišli k pozemku na kterém budete stavět – zajímá je  tzv. nabývací titul. Prokázat způsob nabytí pozemku můžete například kupní smlouvou, darovací smlouvou, rozhodnutím o dědictví apod. Banka také současně nahlíží do listu vlastnictví vedeném v katastru nemovitostí. Pokud tedy již vlastníte pozemek, máte velkou výhodu, protože snáze dosáhnete na požadovanou výši hypotéky. Banka pozemek využije jako formu zástavy a zároveň se započítává do budoucí hodnoty nemovitosti.

3. Čerpání hypotéky na výstavbu domu

Hypotéka na výstavbu domu je komplikovaná i svým čerpáním. Na rozdíl od hypotéky na nákup nemovitosti totiž peníze nečerpáte najednou, ale postupně, v tkz. tranších. Banka vám finance uvolňuje průběžně podle postupu prací. To znamená, že na stavbu pravidelně posílá odhadce, který dohlíží na vše a banka má tak jistotu, že půjčku používáte opravdu na stavbu nemovitosti. Odhadce vše zkontroluje a připraví protokol o stavu stavby pro další čerpání dohodnuté částky. Díky němu banka ví, že výstavba pokračuje podle plánu a že hodnota nemovitosti roste a uvolní vám další část hypotéky.

Velkou nevýhodou kromě časové náročnosti a postupného uvolňování financí je také to, že za každý nový protokol o stavu stavby zaplatíte přibližně 1.000 –1.500 korun. Zmíněný postup je stejný u hypotéky na stavbu domu svépomocí i u stavby na klíč. Přesto je v obou situacích zásadní rozdíl.

U hypotéky na stavbu domu svépomocí musíte být pečlivější při vytváření harmonogramu a jednání s firmami a řemeslníky, kteří se o jednotlivé práce postarají. Výhodou je, že můžete sehnat levnější dodavatele než u stavby na klíč a ušetřit. Kamenem úrazu se ale může stát dodržení termínů a stanovení přesného rozpočtu. Toho vás stavba na klíč ušetří, jelikož přesně víte kdy bude hotovo a za kolik. Obě varianty tedy mají své výhody i nevýhody. A záleží jen na vás, které dáte přednost.

Po dobu výstavby platíte bance pouze úroky z vyčerpané výše hypotečního úvěru. Čím dříve hypotéku dočerpáte (ukončíte čerpání), tím méně na úrocích zaplatíte. Teprve po vyčerpání celé hypotéky, respektive ukončení čerpání (vyčerpat celou částku nemusíte) si začne banka strhávat pravidelné měsíční splátky hypotéky.

S hypotékou na dřevostavbu je to ještě jinak

Protože při čerpání hypotéky na stavbu postupně stavíte i čerpáte, u výstavby dřevostavby můžete narazit na problémy. Práce s prkny a trámy postupuje totiž mnohem rychleji než když jde o cihlu a maltu a pravděpodobně byste se dostali do situace, kdy by vám banka neposílala tranše dostatečně svižně. A místo plynulé stavby byste ztráceli čas čekáním na potřebné finance.

Právě proto vznikla specifická hypotéka přímo pro dřevostavby, která se rychlejšímu tempu bez problému přizpůsobí. Stále ještě ji ale nenajdete v nabídce všech bank.

4. Připravte se na nečekané komplikace při výstavbě

Při plánování výstavby domu je důležité nechat si nějaké finanční rezervy. Snadno se totiž může stát, že plánovaný rozpočet překročíte například kvůli využití jiného stavebního materiálu nebo kvůli nečekaným vícepracím.

Řešením může být žádost o vyšší hypotéku, než nutně potřebujete (samozřejmě, pokud na takovou půjčku dosáhnete). Banky poskytují možnost nedočerpat až 20 % z půjčky na stavbu domu a to bez sankcí. Můžete si tak vytvořit rezervu, která vás podrží ve chvíli, kdy přijdou nečekané výdaje. Stejně jako u jiných hypotečních úvěrů i k hypotéce na stavbu domu můžete navíc získat peníze jako neúčelovou část, například na zařízení domu. Musí vám stačit bonita a zástavní hodnota.

5. Pár rad na závěr

  • Rozpočet na výstavbu RD vytvářejte velmi pečlivě, ideálně se poraďte s někým, kdo tomu skutečně rozumí,
  • Nebojte se rozpočet navýšit o 20 %, než je váš plánovaný finanční odhad. Banky totiž umožňují část peněz z hypotečního úvěru nevyčerpat, a to maximálně 20 % z výše vašeho hypotečního úvěru,
  • Dobře si rozmyslete detaily vaší stavby a ideálně mějte vyhotovenou projektovou dokumentaci před tím, než začnete řešit hypotéku,
  • Buďte připraveni na to, že odhad budoucí ceny nemovitosti se nemusí shodovat s vaším odhadem. Z tohoto důvodu počítejte s větší potřebou vlastních finančních prostředků. Setkávám se s tím v lokalitách s malou hodnotou pozemků, dále od velkých měst.
  • Pamatujte, že pokud máte úvěr ve fázi čerpání, neplatíte celou splátku hypotečního úvěru, ale pouze úroky z vyčerpané částky. Kompletní splátku splácíte až ve chvíli, kdy ukončíte čerpání úvěru,
  • Dejte si velmi dobrý pozor na poplatky spojené s vyřízením úvěru (odhad nemovitosti, poplatek za zpracování) a také s čerpáním úvěru (jednotlivé čerpání, aktualizace odhadu v průběhu čerpání).

Doufám, že byl pro Vás tento článek zajímavý a také prospěšný. Pokud potřebujete řešit vaši specifickou situaci, zkuste se ozvat a já si na vás rád najdu chvilku, abychom to společně probrali.

Přejít nahoru