Součásti řešení hypotečního úvěru je vyhotovení odhadu nemovitosti, Z pohledu banky se jedná o stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, která slouží k zástavě. Často se jedná o kupovanou nemovitost, ale není to podmínkou. Odhad nemovitosti se provede online nebo pomocí interních smluvních odhadců banky, formou ktz. místního šetření na nemovitosti. V některé bance máte možnost si odhadce vybrat, ale většinou je vám odhadce přidělen.
On-line ocenění nemovitosti
Jedná se zrychlenou verzi odhadu nemovitosti, pracující z cenovou mapou. Banka pro vyhotovení požaduje:
- vyplnění základních informací o oceňované nemovitosti
- aktuální fotografie nemovitosti,
- dokument potvrzující podlahovou plochu nemovitosti (například: evidenční list nemovitosti, prohlášení vlastníka či nabývací titul, k nemovitosti, případně starší odhad nemovitosti)
Online ocenění lze použít pouze na dokončené nemovitosti. V případě, že řešíme výstavbu nebo rekonstrukci nelze online ocenění použít a musíme provést ocenní formou místního šetření.
Odhad formou místního šetření
V případě, že se odhad vyhotovuje tzv místním šetřením, jedná se o klasický odhad interním nebo externím odhadcem. V praxi přijde do nemovitosti odhadce banky, na základě předchozí domluvy, nemovitost osobně zaměří, identifikuje případné nedostatky. Znalecký posudek nestanovuje, za kolik by se nemovitost mohla prodat, ale kolik by stálo ji znovu vystavět. Kalkuluje tedy s cenou materiálu a práce, ale už nebere v úvahu další parametry, například popularitu lokality nebo zájem o nemovitosti podobného typu.
Občas se stane, většinou u starších rodinných domů, že je stavba špatně zakreslena, nebo původní majitel postavil přístavek, který nenechal zakreslit do Katastru nemovitostí. Pokud se takové nedostatky vyskytnou, většinou dá financující banka jako podmínku po vyčerpání kupujícímu, aby uvedl nemovitost do správného stavu, aby realita se stavbou a data na katastru seděla.
Co dělat v případě, že odhad nevyjde podle předpokladů?
Maximální výše hypotéky činí standardně 80 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené smluvním znalcem banky, pro klienty do 36 let až 90%. Zástavní hodnota se přitom může lišit od kupní ceny či celkových investičních nákladů na výstavbu nebo rekonstrukci. Pokud smluvní znalec banky skutečně ohodnotí nemovitost na nižší částku, žadatel o hypotéku má na výběr několik možností.
1. Žádost o hypotéku u jiné banky
Existuje šance na to, že jiná banka resp. její smluvní znalec, ohodnotí nemovitost na požadovanou částku. Toto se však žadatel o hypotéku dozví opět až po vyhotovení nového odhadu u jiné banky. Ovšem toto je samozřejmě riziko, že odhad opět vyjde špatně.
2. Navýšení vlastních zdrojů
Nižší zástavní cena nemovitosti neznamená, že by banka odmítala vzít nemovitost do zástavy, pouze“ ji ohodnotila jinak. Pokud to umožňuje žadatelova finanční situace, je možné rozdíl mezi skutečnou a očekávanou zástavní hodnotou nemovitosti dorovnat z vlastních zdrojů, ať už jde o úspory vlastní, případně úspory nejbližších.
3. Dofinancování úvěrem ze stavebního spoření
Pokud bonita klientů vychází dobře, řešíme tuto situaci s klienty jiným úvěrem, většinou ze stavebního spoření. Jedná se o nezajištěný úvěr, tedy úvěr bez zástavy nemovitosti.. V budoucnu se počítá s tím, že tyto úvěry, tedy hypotéku a úvěr na dofinancování kupní ceny sloučíme do jednoho produktu.
4. Zástava další nemovitostí
Klient může bance ručit více nemovitostmi, přičemž maximální výše hypotéky je počítána z celkové zástavní hodnoty všech nemovitostí v zástavě. Další nemovitost do zástavy muže být třeba i nemovitost vašich rodičů, nemusí to být byt nebo RD, ale může se jednat např. i o stavební pozemek nebo rekreační objekt. Jakmile klient bude mít splacenu takovou část hypotečního úvěru, která umožňuje vyjmutí jedné z nemovitostí ze zástavy, může banku o toto vyjmutí požádat.
5. Vyjednávání s prodávajícím nebo dodavatelem stavebních prací
Pokud to umožňují okolnosti, obchodního případu jednou z variant je i vyjednání nižší kupní ceny s prodávajícím , případně z dodavatelem stavebních prací.