Předschválená hypotéka je výraz či pojem, se kterým se setkáváme v hypotečním oboru poměrně často, ale spousta klientů, ale i odborné veřejnosti, chápe tento výraz rozdílně. Možná je to i tím, že tento termín považují za něco, co ve skutečnosti vlastně ani neexistuje. Tento článek se zaměřuje na to, aby vám poskytl jasné informace a objasnil, co všechno může tento termín zahrnovat. Možná zjistíte, že některá z uvedených možností, je pro vás vhodná a vlastně zahrnuje vaši současnou potřebu ve vztahu k hypotečnímu úvěru.
Když se na mne klient obrátí s požadavkem, „chceme si nechat předschválit hypotéku“ nebo můžete nám zajistit „předschválenou hypotéku“, abychom věděli, že můžeme hledat nemovitost, obvykle se jedná o snahu získat jistotu před tím, než začnou s vážným hledáním nemovitosti.
Co je předschválená hypotéka?
Pokud se na to podíváme produktově, tak předschválená hypotéka vlastně neexistuje. Hypotéka může být buď schválena, nebo neschválena. Pokud mluvíte o tkz. předschválené hypotéce, můžete tím myslet v podstatě následující tři možnosti hypotečního úvěru:
- Podání žádosti o hypoteční úvěr do zvolené banky a provedení tkz. úvodního scoringu nebo taktéž prescoringu
- Předschválený hypoteční limit u ČSOB
- Schválení a podpis hypotéky, u vybrané banky, bez vybrané nemovitosti
Každá z těchto 3 možností má své specifické výhody a nevýhody a hlavně je nutné rozumět, jak tyto hypoteční možnosti ve vztahu k řešenému hypotečnímu úvěru vlastně fungují a která z nich je pro vaši konkrétní situaci nejvhodnější.
1. Podání žádosti o hypotéku do zvolené banky a provedení tkz. úvodního scoringu
První možností je podání žádosti o hypotéku do zvolené banky a provedení tkz. úvodního scoringu. Toto řešení je vhodné pro klienty, kteří jsou již ve fázi hledání vhodné nemovitosti nebo teprve uvažuji o hypotéce. Pokud jste v této fázi, je pro vás tato cesta velmi užitečná. Jakmile máme za sebou úvodní konzultaci, odsouhlasíme si koncept financování je velmi vhodné provést ´vodní scoring, a to i v případě, že nemáte ještě nalezenou nemovitost. Zvolená banka, na základě této žádosti o prescoring, provede dotaz do bankovních a nebankovních registrů a zkontroluje vaše příjmy. Pokud vše proběhne v pořádku, banka vám potvrdí, že je vše OK, případně, jaké kroky je potřeba provést ve vztahu k vaší bonitě. Pro vás to znamená, že můžete začít aktivně hledat nemovitost s jistotou, že finanční stránka je již vyřešena a víte na jakou maximální výši HÚ se v této zvolené bance dostanete.
Výhody tohoto řešení
Provedení úvodního scoringu vám hlavně ušetří čas v budoucnu. Jakmile totiž najdete vhodnou nemovitost, můžete podepsat rezervační smlouvu, pokud samozřejmě parametry kopní ceny odpovídají vašim možnostem, viz úvodní scoring. Vaši výhodou je totiž to, že realitní makléři vás budou brát vážněji, protože už máte tkz. předschváleno, a to může znamenat výhodu při jednání o ceně nemovitosti nebo při snaze o zajištění nemovitosti, o kterou je velký zájem.
Také je důležité zmínit, že dle našich zkušeností, klienti, kteří mají při hledání nemovitosti již úvodní scoring za sebou, si skutečně najde nemovitost a často se jim podaří vyjednat lepší kupní cenu, právě proto, že mají finance předjednané, zrychluje to celý proces, ale také vám dává větší jistotu při vyjednávání s protistranou.
Nevýhody tohoto řešení
Platnost žádosti u hypoteční úvěr, tedy provedený úvodní scoring, je časově omezen, většinou pouze na 3 měsíce. To znamená, že pokud nenajdete nemovitost v tomto časovém období, budete muset žádost o hypotéku opakovat, což může znamenat větší administrativu, spojenou s vyřízením hypotečního úvěru.
2. Předschválený hypoteční limit v ČSOB
Další možností je využití tkz. předschváleného limitu, který vám dle obratu na bankovním účtu, schválí ČSOB. Pokud využíváte tuto banku, tak po určité době se vám automaticky vygenerují na vašem bankovním účtu předschválené limity na úvěrové produkty, tedy i na hypoteční úvěr. Pokud tedy máte bankovní účet v této bance, snadno zjistíte, na jakou výši hypotéky v této bance dosáhnete. Tato banka, na základě pohybů na vašem účtu, tedy příjmů, zůstatků a platební historie, vypočítá, jakou maximální výši hypotéky se v této bance dostanete a pokud následně řešíme hypotéku v této bance, máme o něco jednodušší schvalovací procesy.
Výhody tohoto řešení
Jednou z hlavních výhod tohoto řešení, že získáte přehled o tom, na jakou hypotéku byste mohli dosáhnout, aniž byste museli podávat žádost o hypotéku do této banky. Tato informace je pouze orientační, ale samozřejmě užitečná, protože dává představu o vašich finančních možnostech. Další výhodou je, že ve většině případů, pokud se tkz. „vlezete“ do předschváleného limitu, není třeba dokládat příjem, protože banka tento krok již provedla na základě údajů z vašeho účtu. To, že nemusíte dokládat příjem, může být rozhodující pro volbu banky, u které budete následně řešit potřebné financování.
Nevýhody tohoto řešení
Jje důležité si uvědomit, že předschválený limit v internetovém bankovnictví nic neznamená. Banka v tomto okamžiku neví, jaké máte další závazky, nebo zda nemáte negativní záznamy v registrech dlužníků. Tyto aspekty vaší bonity se zjistí až po podání žádosti, což znamená, že skutečná výše hypotéky se může výrazně lišit od toho, co vám banka tkz. předschválila.
Například pokud vám internetové bankovnictví ukáže limit 5.000.000 Kč, ale již splácíte úvěr ze stavebního spoření ve výši 400.000 Kč a zároveň máte spotřebitelský úvěr na 300.000 Kč, vaše úvěrové možnosti jsou výrazně nižší. To vše se zjistí až po podání žádosti o úvěr a zjištění maximálního úvěru dle vašich současných úvěrových výdajů.
3. Schválení a podpis hypotéky, u vybrané banky, bez vybrané nemovitosti
Třetí možností je schválení hypotéky bez vybrané nemovitosti. Tento finanční produkt nabízí pouze vybrané banky a stavební spořitelny. Základním principem je to, že si necháte schválit úvěrový hypoteční rámec, podle svého požadavku, třeba na 5.000.000Kč, a poté máte určitý čas, obvykle 1 rok, v některých případech až 3 roky, na nalezení vhodné nemovitosti.
Výhody tohoto řešení
Hlavní výhodou tohoto řešení, že máte peníze nachystané. Tímto způsobem si můžete zajistit financování ještě před tím, než najdete konkrétní nemovitost, což vám dává větší flexibilitu a jistotu při hledání nemovitosti. Tato možnost je vhodná pro klienty, kteří chtějí mít jistotu financování před tím, než začnou hledat nemovitost, nebo pro ty, kteří očekávají změny v jejich finanční situaci, jako je například zahájení podnikatelské činnosti, mateřská dovolená nebo pouze změna v zaměstnání.
Nevýhody tohoto řešení
Nevýhodou tohoto řešení mohou být sankce za nevyužití úvěru. Máte samozřejmě možnost určitou část ze zvoleného úvěrového rámce tkz. nedočerpat, ale problém může nastat v případě, že se rozhodnete úplně od úvěru odstoupit a úvěr vůbec nečerpat. Další nepříjemnost může být i to, pokud si naleznete dražší nemovitost, než jste předpokládali a zvolený úvěrový rámec nestačí k pokrytí vybrané nemovitosti. Poslední nevýhoda tohoto řešení je možný pokles úrokových sazeb. Pokud se úrokové sazby výrazně sníží, můžete zjistit, že jste uzavřeli nevýhodnou smlouvu.
Shrnutí na závěr
jak jsem již dříve zmínil, obecně tedy předschválená hypotéka neexistuje. Místo toho existují možnosti, hypoteční postupy nebo produkty, které vám mohou pomoci získat jistotu financování před tím, než najdete svou vysněnou nemovitost. Každá z těchto možností má své výhody a nevýhody, a je důležité porozumět tomu, co jednotlivé možnosti znamenají a jak vám mohou pomoci v procesu získání hypotéky. Pokud máte jakékoli otázky nebo potřebujete další vysvětlení, neváhejte mne kdykoliv kontaktovat. Pokud zvažujete žádost o hypotéku nebo se chcete dozvědět více o dalších finančních možnostech, neváhejte mě kontaktovat.