Hodně lidí se zajímá hlavně o to, v které bance budou mít hypotéku o desetinku na úrokové sazbě vyšší nebo nižší, nebo kde budou mít nižší poplatek za vedení účtu, ideálně zdarma. Ovšem teprve poté, co si správně odpovíte na jiné, mnohem důležitější otázky, teprve pak má smysl přemýšlet nad tím, kde dostanete lepší úrokovou sazbu nebo ušetříte měsíčně 40 Kč na běžném účtu.
Pokud uvažujete o hypotéce, musíte přemýšlet zejména o těchto otázkách:
- Je lepší vzít si úvěr na co nejkratší dobu, abychom „moc nepřeplatili“, nebo je lepší vzít si úvěr s delší dobou splatnosti?
- Jakou zvolit dobu fixace – kratší (1 rok, 2 roky nebo 3 roky) nebo spíše delší (5 let, 7 let nebo dokonce 10 let)?
Jak nastavit splatnost hypotéky?
Splatnost patří mezi klíčové parametry hypotečního úvěru. Špatným nastavením můžete hodně získat nebo také hodně ztratit. Jsou situace, kdy nemůže volit dobu splatnosti podle našeho přání, ale splatnosti hypotečního úvěru dána jednoznačně tím, jaké máme možnosti splácet. Pokud je rodinný rozpočet z nejrůznějších důvodů napjatý, např. kvůli rodičovské dovolené jednoho z žadatelů, volí se co nejdelší doba splatnosti. Při kratší době splatnosti totiž nemusí být splněny požadavky banky na bonitu klienta.
Podíváme se však na situaci, kdy na výběr máte, když máte dostatečné příjmy a dost vysoké vlastní prostředky na to, zvolit si splatnost kratší i nebo delší.
Je lepší zvolit kratší splatnost, např. 15 let nebo hypotéku s delší splatností, např. až 30 let? Při delší hypotéce zaplatíme celkově mnohem více na úrocích, delší splatnost hypotečního úvěru nám ale přináší mnohem více svobody.
Jaká splatnost hypotéky je tedy výhodnější?
Splácet hypotéku a zároveň investovat nebo pravidelně spořit, nebo jen splácet hypotéku? Jsou lidé, kteří kupují nemovitost a kteří na její nákup použijí všechny vlastní našetřené peníze. Zbytek ceny splácejí z hypotéčního úvěru. Mají však i jinou možnost – vzít si vyšší hypotéční úvěr a vlastní peníze investovat.
Při volbě delší splatnosti se zavazujeme bance, že budeme platit menší splátku. Zůstává nám tak více volných prostředků, které můžeme, ale také nemusíme spořit. Pokud chceme, spoříme, pokud nechceme, tak jednoduše nemusíme. Máme svobodu rozhodovat o svých výdajích.
Hypotéční úvěry jsou obecně opravdu levné peníze. Vždy myslete na to, že pokud nám vlastní peníze vydělají více, než kolik nás stojí peníze půjčené, bude pro nás celá transakce zisková a umožní nám vydělat peníze „z ničeho“.
Podívejme se na jednoduchý příklad:
Pokud se rozhodneme vzít si delší hypotéku a peníze, „ušetřené“ na nižší splátce, investovat jinam, musí nám tyhle peníze vydělat více. Pokud uvažujeme hypotéku s úrokem 2.29% p.a., tak např. stavební spoření vydělává s výnosovým úrokem cca 3.49%, znamená to tedy, že jsme 1.2% p.a. v plusu. Na konci se můžeme rozhodnout, jak s ušetřenými penězi naložíme.
Můžeme je použít, na co zrovna potřebujeme, nebo s nimi můžeme zaplatit část hypotéčního úvěru. Můžeme, ale nemusíme, to je totiž důležité. Záleží pouze na nás, jak se svými penězi naložíme, nebo jak budeme potřebovat s nimi naložit. Pokud se hned na začátku rozhodneme bance splácet v rámci maximum možného z našich finančních možností, tuto možnost volbu prostě ztrácíme.
Samozřejmě, základní podmínkou zůstává, že peníze nám musí vydělat alespoň tolik, kolik nás stojí hypoteční úvěr. Pokud chcete ušetřit na měsíční splátce hypotéky, abyste pak peníze nechávali bance na běžném účtu za úrok 0,05%, pak se Vám nižší splátka samozřejmě nevyplatí.
Pokud se rozhodujete, zda zvolit delší splatnost hypotéky a nižší splátku, abyste mohli zároveň investovat nebo spořit, na konci musí být vidět jasný výsledek – musíte být bohatší, než kdybyste jen spláceli svou hypotéku.
To znamená, že budete mít takové finanční rezervy, že kdybyste doplatili stejnou část hypotéky, kterou byste bývali spláceli vyšší splátkou, ještě Vám něco zbyde. Kdo si to umí spočítat, takto díky dobrým dluhům prostě bohatne.
Delší doba splatnosti hypotéky je výhodnější, protože:
- zaplatíme sice více na úrocích, ale máme možnost pravidelně investovat
- vytváříme si formou pravidelného spoření hodnotu, kterou můžeme použít na splacení úvěru, a pokud se nám podaří investovat s vyšším úrokem, než je úrok u našeho hypotečního úvěru, vyděláme na tom
- předpokládaný je často několik stovek tisíc korun
- vytváříme si hodnotu, kterou můžeme použít rovněž jako rezervu nebo ji můžeme použít na splnění jiných finančních cílů
- nevytváříme velký tlak na náš rodinný rozpočet (našemu rodinnému rozpočtu se tak lépe dýchá)
Jakou zvolit fixaci úrokové sazby
Jak dlouhé období fixace úrokové sazby vybrat, aby bylo nejvýhodnější z hlediska příznivého úroku? Jaký vývoj úrokových sazeb lze očekávat v příštích měsících a co přinese na trhu s hypotékami následující roky? Zvolit spíše dlouhé fixační období, nebo fixovat úrok na co nejkratší dobu? Přesně tyto a podobné otázky si kladou ti, již se v dohledné době chystají financovat koupi nemovitosti hypotékou či tu stávající refinancovat. Připravili jsme pro vás souhrn informací, který se vám bude hodit, pokud i vy přemýšlíte nad tím, na jak dlouho fixovat hypotéku.
Na jak dlouho lze zafixovat hypotéku?
V prvé řadě je potřeba si uvědomit, že zvolená délka fixace sazby se měla odvíjet od vašich potřeb a plánů, Proto dříve než si zvolíte konkrétní délku fixace úrokové sazby, zkuste si odpovědět na otázku, jestli chcete raději platit stále stejnou splátku co nejdelší dobu, nebo chcete platit splátku co nejnižší. Fixační období úrokové sazby si můžete zvolit zpravidla na 1, 3, 5, 7 či 10 let. Výjimkou však není ani fixace na 2, 4, 15 či 20 let.
Krátké období fixace úrokové sazby
Pokud chcete co nejvíce ušetřit a nevadí vám rychlé změny, můžete zvolit jednoletou, případně tříletou fixaci. Dále je tato varianta vhodná pro žadatele, kteří počítají s tím, že v brzké budoucnosti celý úvěr nebo jeho podstatnou část umoří. Případně pro ty, kteří chtějí nemovitost prodat. Krátké fixační období je vhodné volit také v době vysokých úrokových sazeb, především pokud se v následujících letech očekává jejich pokles.
Dlouhé období fixace úrokové sazby
Nejoblíbenější délka fixace je v České republice 5 let. Stále častěji však lidé volí už i delší dobu fixace. Desetileté fixační období má v portfoliu většina bank, v případě ještě delší fixace je již nabídka omezená. Pokud se řadíte spíše mezi klienty, kteří mají rádi jistotu, a víte, že nebudete v příštích několika letech cokoli ohledně vašeho splácení měnit, je vhodné zvolit delší fixaci.
Delší fixační období je také vhodné volit v té fázi ekonomického cyklu, kdy jsou úrokové sazby nízké, případně se očekává v příštích letech jejich růst.
Variabilní úroková sazba
Fixní úroková sazba není ta jediná, kterou si můžete zvolit. Pokud patříte mezi aktivnější a finančně vzdělané klienty, můžete využít možnost variabilní úroková sazba. Variabilní sazba, označována také jako plovoucí, je pohyblivá a odvíjí se od sazby PRIBOR. Tu vyhlašuje ČNB a mění se podle aktuální situace na finančním trhu.
Nejvhodnější je volit variabilní úrokovou sazbu v období, kdy úroky klesají. Pokud však patříte mezi ty žadatele, kteří nemají velkou finanční rezervu, případně potřebujete mít jistotu v jednotné výši splátek, variabilní úroková sazba pro vás nemusí být ideální volbou. Její výše se totiž může změnit i několikrát do roka.
Na co bych se měl tedy zaměřit při volbě fixace
- Jaký očekávám vývoj ÚROKOVÝCH SAZEB? Očekávám, že úrokové sazby půjdou v čase mého splácení spíše nahoru, nebo spíše dolů? Pokud čekám, že půjdou nahoru, pak se mi vyplatí zafixovat si současnou sazbu na co nejdelší období, protože bych po refixaci (tedy v momentu, kdy současná fixace skončí) platil víc. Pokud čekám, že půjdou dolů, pak si vezmu kratší a po refixaci si polepším.
- Jak moc jsem citlivý na případné zdražení? Zvlášť ze začátku splácení tvoří splátka úroků dost velkou část celkové měsíční platby.
Schválně se koukneme na příklad
Půjčím si 2.500.000 Kč, se splatností na 20 let, a to s úrokovou sazbou 1.99% p.a. Měsíční splátka vychází zhruba 12.679 Kč. Kdyby ovšem byla sazba 2.99% p.a. (což nevypadá jako nějaký veliký rozdíl, splátka bude činit 13.895 Kč. A co když bude úroková sazba 3.79% p.a. Splátka je skoro 14.916 Kč. I při méně napjatém rodinném rozpočtu je téměř 2.000 Kč cítit.
Pro tenhle příklad jsme pro zjednodušení počítali stále se 2.500.000 Kč, ve skutečnosti by vás to potkalo při první refixaci úrokové sazby, tedy nejdřív po roce, kdy byste měli něco málo z jistiny již splaceno).
Tohle je také rozhodující faktor pro většinu mladých rodin, které si kupují první bydlení a už počítají s tím, že přinejmenším nějaký čase bude hypotéka splácet) jen z jednoho příjmu. Proto také stále více lidí upřednostňuje dlouhé fixace, při kterých mají po celou dobu jistotu, jak bude splátka velká.