Představte si, že jste si vyhlédli nemovitost, krásnou, přesně podle vašich představ, nejraději by jste hned podepsali kupní smlouvu, jen aby vám ji nikdo nevyfoukl. Pozor, zadržte, nejdříve si nemovitost pořádně proklepněte, než uděláte krok, který vám přinese spíše noční můru než radost ze života a z nového bydlení. Co když má nemovitost nějaké skryté vady, např. nelegální přístavba, komplikovaně řešení přístup nebo nevyřešené sousedské vztahy. Váš sen se může rychle změnit v nekončící problémy.
Tohle není jen hypotetický scénář. Je to realita, se kterou se setkávám až příliš často. Jako hypoteční expert s jsem viděl nespočet případů, kdy špatně připravená koupě nemovitosti zničila lidem životy. Ale nebojte se, ukážu vám, jak se takovým katastrofám vyhnout a jak koupit nemovitost chytře a bezpečně.
Z jakého důvodu je nákup nemovitosti riskantní?
Koupě RD, bytové jednotky nebo pozemku je pravděpodobně největší finanční transakce vašeho života. Přesto je až zarážející, jak málo pozornosti jí většina lidí věnuje prodeji věnuje. Opravdu si myslíte, že můžete všemu věřit, co vám řekne realitní makléř nebo prodávající?
Pravda je taková, že při koupi nemovitosti na vás číhá nespočet skrytých pastí:
- Právní vady na nemovitosti (zástavní práva třetích osob, exekuce atd.)
- Technické problémy na nemovitosti, které nejsou na první pohled vidět
- Komplikace při financování hypotékou (např. nezapsané vedlejší stavby do katastru nemovitosti)
- Problémy s přístupem k uvedené nemovitosti
- Omezení vyplývající z územního plánu
- A mnoho dalších
Každá z těchto pastí vám může způsobit obrovské finanční ztráty nebo dokonce znemožnit koupi vysněné nemovitosti. Ale nezoufejte. Existuje způsob, jak se všem těmto problémům vyhnout. Stačí vědět, na co si dát pozor.
Ať už kupujete dům, byt nebo pozemek, vždy byste měli projít následující kroky:
1. Prověřte si právní vady na nemovitosti
Vždy chtějte vidět výpis z LV předmětných nemovitostí. Na tomto výpisu snadno zjistíte, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce. Tento výpis musí být vždy aktuální.
2. Pečlivě prostudujte rezervační smlouvu
Pořádně si prostudujte rezervační smlouvu, dejte si pozor zejména na lhůty pro vyřízení financování a na to, zda se rezervační poplatek se započítává do kupní ceny či nikoliv..
3. Proveďte analýzu úvěrových možností
Před podpisem zmíněné rezervační smlouvy si zjistěte vaše možnosti a podmínky financování vybrané nemovitosti. Vyhnete se tak nepříjemným překvapením.
4. Kupní smlouvu si nechtě zpracovat advokátem
Kupní smlouvu si vždy nechtě zpracovat advokátem. Na internetu zcela jistě naleznete spoustu vzoru kupních smluv, ale výdaj do advokátních služeb se vám zcela jistě vyplatí. Advokát odhalí případné problémy, které byste sami přehlédli.
5. K vypořádání kupní ceny vždy využijte úschovu peněz
Nikdy neposílejte peníze přímo prodávajícímu na bankovní účet, je to velmi riskantní. Využijte bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu.
6. Prohlédněte si nemovitost mimo oficiální termín
Navštivte lokalitu v různých denních dobách. Můžete tak odhalit tak problémy, které při oficiální prohlídce nejsou patrné (hluk, zápach apod.). Nebojte se zazvonit na sousedy a zeptat se, zda neví o nějakém problému.
7. Zjistěte si infrastrukturu v okolí
Ověřte si v okolí dostupnost škol, lékaře, obchodů a dopravního spojení.
Tohle je jen pouze základní a seznam úkonů, které se doporučují udělat, než se rozhodnete k nákupu nějaké nemovitosti U každého typu nemovitosti je potřeba dát si pozor ještě na další specifické věci.
Na co si dát pozor při koupi RD?
Koupě domu je komplexní záležitost. Kromě výše uvedených bodů byste měli:
- Provést důkladnou technickou inspekci stavby
Najměte si odborníka, který rodinný dům důkladně prohlédne. Může odhalit skryté vady, které vás mohou stát v budoucnu zbytečné peníze navíc. - Ověřit existenci černých staveb
Zkontrolujte, zda všechny části domu jsou legální a zapsané v katastru. Černé stavby mohou způsobit velké problémy. - Prověřit energetickou náročnost
Vysoké náklady na energie mohou z výhodné koupě udělat noční můru. Vyžádejte si průkaz energetické náročnosti budovy. - Zkontrolovat přístupovou cestu
Ujistěte se, že k domu vede legální přístupová cesta. Bez ní může být dům prakticky bezcenný. - Prověřit věcná břemena
Některá věcná břemena mohou výrazně omezit využití pozemku. Nechte si ukázat vkladové listiny.
Na co si dát pozor při koupi bytu?
U bytu je situace o něco jednodušší, ale i tak je třeba být obezřetný:
- Prostudujte prohlášení vlastníka
Tento dokument přesně definuje, co k bytu patří. Může se lišit od toho, co vám říká realitní makléř. - Zjistěte si náklady spojené s bydlením
Ptejte se na výši příspěvků do fondu oprav a průměrné náklady na energie. - Prohlédněte si účetní závěrku SVJ
Zjistíte, jak SVJ hospodaří a zda nejsou plánované nějaké velké investice. - Ověřte si možnosti parkování
Parkování může být v některých lokalitách velký problém. Ujistěte se, že budete mít kde zaparkovat.
Na co si dát pozor při koupi pozemku?
Koupě pozemku má svá specifika:
- Vyžádejte si územně plánovací informaci
Zjistíte, k čemu lze pozemek využít a jaká jsou omezení pro stavbu. - Prostudujte aktuální územní plán
Ověřte, zda nejsou plánované změny, které by mohly ovlivnit využití pozemku. - Prověřte dostupnost inženýrských sítí
Zjistěte, zda je možné pozemek připojit k vodovodu, kanalizaci a elektřině. Bez toho může být pozemek prakticky bezcenný.
Jak se vyhnout katastrofě?
Koupě nemovitosti je složitý proces plný potenciálních rizik. Ale nemusíte se bát. Stačí dodržet několik základních pravidel:
- Nikdy se nespoléhejte jen na informace od prodávajícího nebo realitního makléře.
- Vždy si nechte nemovitost zkontrolovat nezávislým odborníkem.
- Nešetřete na právních službách. Dobrý advokát vám může ušetřit miliony.
- Důkladně si prostudujte všechny dokumenty. Nespěchejte a ptejte se na všechno, čemu nerozumíte.
- Buďte připraveni od koupě odstoupit, pokud objevíte závažné problémy.
Koupě nemovitosti může být začátkem nové, úžasné kapitoly vašeho života. Ale může to být také začátek noční můry, která vás bude pronásledovat léta. Rozdíl mezi těmito dvěma scénáři je jen v tom, jak pečlivě se na koupi připravíte. Nechci vás strašit. Chci vás motivovat k tomu, abyste byli obezřetní a důkladní. Protože jen tak si můžete být jisti, že vaše investice bude skutečně tou nejlepší ve vašem životě.
Jste připraveni udělat ten správný krok k bezpečné koupi nemovitosti? Pokud ano, neváhejte a kontaktujte mě. Společně projdeme všechny kroky a zajistíme, že vaše koupě bude bezpečná a výhodná. Nemusíte být na nákup nemovitosti sami. Volejte nebo pište ještě dnes. Vaše budoucnost nemůže čekat!