V své profesní praxi se běžně setkávám s požadavkem klientů, abychom nastavili hypotéku, na co nejkratší možnou dobu, aby ji klienti měli co nejrychleji zaplacenou. Kamarád jim přece říkal, že kratší doba splácení znamená menší přeplatek a tím pádem méně zaplaceno na úrocích. Je bohužel smutná pravda, že většina lidí bohužel, neumí s hypotékou správně pracovat a přichází tím o veliké peníze. Berou ji jako něco špatného, čeho je potřeba se co nejrychleji zbavit, aby mohli v noci zase klidně spát.
Co když lze ale hypotéku nastavit trošku jinak?
Co když existuje lepší způsob, jak pracovat s hypotékou? Způsob, který vám umožní být po celou dobu splácení hypotéky usínat večer s pocitem, že kdyby se vám cokoliv stalo, vždycky budete mít dostatečnou rezervu, ze které pokryjete splátky hypotéky. Způsob, který vám nakonec dokáže splatit hypotéku, ještě o pár let dříve, než jste původně zamýšleli. Způsob, kdy nakonec zaplatíte o několik stovek tisíc méně, než kdybyste hypotéku nastavili na co nejkratší dobu..
Pojďme se tedy podívat, jak to celé funguje
Představte si modelový příklad, kdy si vezmete hypotéku ve výši 2.8 mil Kč.
Varianta 1:
- doba splácení: 20 let
- měsíční splátka hypotéky: 18.479 Kč (při současné úrokové sazbě 5% p.a.)
- celkem zaplaceno za 20 let splácení: 4.434.960 Kč
- celkový přeplatek: 1.634.960 Kč
- samozřejmě, uvedená kalkulace platí za předpokladu, že se po celou dobu splácení nezmění úroková sazba, což je nereálné, ale pro pochopení je dostačující
V této variantě pojedete po celou dobu splácení nadoraz a budete mít strach, že když nebudete mít na splátku banka vám sebere váš vysněný dům. Co když ale hypotéku nastavíme na 30 let splácení? To je pěkná blbost říkáte si. To zaplatím bance daleko víc. A máte taky pravdu. Přeplatek bude vyšší o 976.200 Kč. Nechme však zatím přeplatek stranou, ještě se k němu vrátíme.
Varianta 2:
- doba splácení 30 let
- měsíční splátka hypotéky: 15.031 Kč (při úrokové sazbě 5% p.a.)
- celkem zaplaceno za 30 let splácení: 5.411.160 Kč
- celkový přeplatek: 2.611.160 Kč
- samozřejmě, uvedená kalkulace platí za předpokladu, že se po celou dobu splácení nezmění úroková sazba, což je nereálné, ale pro pochopení je dostačující
Tím že jsme úvěr nastavili na 30 let, tak měsíční splátka klesla z 18.479 Kč na 15.031 Kč. Rozdíl v měsíční splátce je 3.448 Kč, za rok je to pak 41.376 Kč. To by byla už pěkná dovolená, co? Bohužel vás ale zklamu, abyste na hypotéce ušetřili půl miliónu musíte s penězi pracovat a tvořit rezervu.
Vývoj finanční rezervy v čase
Peníze, které byste jinak daly na splátku hypotéky, budeme každý měsíc poctivě odkládat. Tím si vytvoříme svoji vlastní rezervu na nenadálé případy. Tahle rezerva bude každý rok větší a větší. Po 20 letech budou vaše úspory v rezervě ve výši 1.759.880 Kč
Pozn.: výnos jsme počítali se zhodnocením 7%, což není vůbec nereálné, při investování od dynamických titulů s důvodu dlouhého investičního horizontu.
Vývoj hodnoty hypotéky v čase
Teď se pojďme podívat, jak se bude vyvíjet hodnota vaší hypotéky. Pokud nastavíme hypotéku na splatnost 30 let, bude vám po 20 letech splácení zbývat ještě doplatit bance 1.417.143 Kč.
A teď shrnutí
Po 20 letech bance dlužíte ještě 1.417.143 Kč. Protože jste, ale celou dobu poctivě spořili máte ve své vlastní rezervě 1.759.880 Kč, což je o 342.737 Kč více, než dlužíte bance. Můžete tedy s klidem zbývající dluh bance doplatit, a ještě vám zbyde téměř téměř 350.000 Kč.
A teď si vezměte naprosto reálnou situaci, že vám splátka hypotéky, po konci fixace, klesne na 13.348 Kč.(při úrokové sazbě 4% p.a.) a vy budete moci nadále investovat a dokonce svoji pravidelnou investici a navýšit, a to díky ušetřené splátce hypotéky větší finanční obnos. Celá kalkulace potom bude vypadat mnohem výhodněji. a teď si představte i možnost, že dokážete investovat svoje prostředky s výnosem 8% p.a. nebo i více. Určitě to lze a nemusí to být žádná raketová věda. Stačí se podívat na historický vývoj amerického indexu S&P 500 za posledních 20 let)
Nyní už můžete peníze klidně použít na cestu kolem světa. Přitom jste celou dobu žili v klidu a nebáli se o střechu nad hlavou. Věděli jste, že máte vytvořenou rezervu a kdyby se něco stalo, máte kam šáhnout. Pokud chcete zjistit, jak ideálně nastavit hypotéku, neváhejte mne kdykoliv kontaktovat.