6 nejčastějších chyb při vyřizování hypotéky

Představte si, že jste konečně našli nemovitost svých snů. Krásný, moderní, prostorný byt, na skvělém místě, prostě přesně podle vašich předpokladů. Už se vidíte, jak se v něm zabydlujete, jenže ouha, přijde studená sprcha. Podáte žádost o hypotéku a hypotéku vám zamítnou. Tak jdete do jiné banky a žádost opět zamítnuta nebo vám hypotéku schválí, ale za nevýhodných podmínek, nebo s vyšší sazbou, než byste mohli mít. Nebo máte špatně nastavené podmínky čerpání, které vám způsobí problémy před vyčerpáním hypotečního úvěru.

Toto není opravdu žádný sci-fi příběh, ale bohužel reálný scénář, který se denně odehrává po celé České republice. A co je na tom nejsmutnější, většině nepříjemností se dá snadno předejít. Jako hypoteční specialista, s dlouholetou praxí, jsem viděl velikou řadu případů, kdy lidé udělali při vyřizování hypotéky zásadní chyby. Chyby, které je stály statisíce nebo chyby, kvůli kterým přišli o vysněné bydlení.

Jelikož nechci, abyste dopadli stejně, připravil jsem pro vás článek, kde jsem popsal 6 nejčastějších a nejzávažnějších chyb, kterých se lidé při vyřizování hypotéky dopouštějí. Pokud se jim vyhnete, máte mnohem větší šanci získat výhodnou hypotéku a ušetřit spoustu peněz i nervů.

1. Nepodávejte zbytečné žádosti o hypotéku

Toto je klasická chyba, která se dělá pořád a pořád dokola. Klient si chce porovnat nabídky různých bank, tak obejdete pár poboček několika vybraných bank, všude podepíše žádost o hypotéku, dostane nějakou modelaci a doma si to chce všechno porovnat. Ale to je obrovská chyba a veliký hazard, který opravdu klientům nevychází. Každá žádost o hypotéku se totiž zaznamenává do bankovních registrů. A když pak přijdete do banky, kde chcete hypotéku skutečně vyřídit, vidí v registru, že máte rozjetých několik žádostí. To vzbuzuje podezření a může vám to výrazně zhoršit podmínky.

Ještě horší je, pokud vám některá banka žádost zamítne. To už je v registru přímo červený vykřičník a ostatní banky vám buď také hypotéku zamítnou, nebo nabídnou mnohem horší sazbu.

Co s tím?

 Rada je poměrně jednoduchá, NIKDY nepodepisujte žádost o hypotéku, pokud si nejste jistí, že u dané banky chcete hypotéku opravdu vyřídit. Informace o sazbách a podmínkách si zjistěte nezávazně. Ideálně se poraďte s hypotečním specialistou, který vám dokáže nabídky bank porovnat, aniž by musel podávat žádost o hypotéku.

2. Neporovnávejte hypotéky podle úrokové sazby

V této bance mi nabídli úrokovou sazbu 4.99% p.a. a v této 5.49% p.a. Je přece úplně jasné, že ta nižší sazba je lepší a výhodnější. Zní to logicky, že? Jenže ve světě hypoték nic není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Nižší úroková sazba ještě neznamená ani náhodou lepší a výhodnější hypotéku.

Úroková sazba je jen jedním z mnoha parametrů hypotéky. Často se stává, že hypotéka s nižší sazbou vás ve výsledku vyjde dráž. Jak je to možné?

Představte si dvě nabídky:
a) úroková sazba 4.99% p.a., ale musíte si sjednat drahé pojištění hypotéky, sjednat pojištění nemovitosti v jejich pojišťovně, ještě zaplatit 6.000 Kč za odhad nemovitosti a 2.000 Kč poplatek za zpracování celého hypotečního úvěru.
b) úroková sazba 5.49% p.a., ale bez povinného pojištění, s minimálními poplatky, bez poplatku za odhad nemovitosti a bez poplatku za zpracování.

Jak se vyhnout téhle pasti?

Nesrovnávejte jen úrokové sazby, ale CELKOVÉ NÁKLADY hypotečního úvěru. Zajímejte se o RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která zahrnuje všechny poplatky. A hlavně, poraďte se s nezávislým odborníkem, který vám dokáže nabídky skutečně objektivně porovnat.

3. Neřešte hypotéku v časové tísni

Tohle je nešvar, se kterým se setkávám až příliš často. Lidé snadno nabývají dojmu, že schválení hypotéky je otázka několika málo dnů. Zkušený a seriózní poradce však potvrdí, že tento proces trvá ve skutečnosti asi dva týdny, ve složitějších případech tři týdny, ale někdy i celý měsíc. Opravdu počítejte s tím, že se to může zašmodrchat a přece nechcete přijít o zaplacenou zálohu na kupovaný byt.

Obecně, kdy se tedy doba vyřízení hypotéky může protáhnout?

Doba vyřízení hypotéky se odvíjí od několika faktorů:

• Složitost celé situace: Stavíte RD, nebo kupujete? Potřebujete spojit více hypoték do jedné v době refinancování? Je problém v majetkových vztazích?
• Časové zdržení ze strany klienta: Nemáte připravené potřebné doklady, čekáte na výpis z banky či úřadu, nemůžete dohledat nějaké dokumenty, máte problém s příjmy či bonitou, atd.
• Zvolíte „pomalou“ banku: Mezi bankami je obrovský rozdíl ve schvalovacích procesech. To co v jedné bance trvá 1den, v jiné může trvat týden i déle.
• Odhad nemovitosti nedopadl podle očekávání: Pro banku je zástava nedostatečná a pro potřebu financování potřebujete vyšší hodnotu. Musíte řešit hypotéku v jiné bance nebo bance nabídnout další nebo jinou zástavu.
• Personální či administrativní zdržení: Pozor na období dovolených, období zvýšených nároků na schvalovací oddělení, čekání na ocenění nemovitosti, nezkušení bankovní poradci, neschopnost zástupu při nemoci zaměstnance v bance atd.
• Schválení hypotéky se změnami či v nedostatečné výši: Počítejte s časem na úpravu podmínek hypotečního úvěru či možností, že budete potřebovat zbývající část dofinancovat dalším úvěrem.
• Komplikované podmínky čerpání hypotéky: Nezapomeňte, že před čerpáním hypotéky je nutné splnit tkz. odkládací podmínky nebo taktéž podmínky čerpání hypotečního úvěru. Některé z uvedených podmínek vám zaberou docela dost času, než se je podaří splnit. Počítejte tedy vždy s časovou rezervou.

Pokud si nedáte dost času, bohužel musíte počítat s tím, že:

• Nestihnete porovnat nabídky bank
• Budete pod tlakem a můžete udělat ukvapená rozhodnutí
• Riskujete, že přijdete o rezervaci nemovitosti
• Možná budete muset platit penále za nedodržení termínů

Řešení?

Začněte s hypotékou co nejdříve. Ideálně PŘED tím, než začnete hledat nemovitost. Zjistěte si, na jakou částku dosáhnete a za jakých podmínek. Budete mít silnější vyjednávací pozici a vyhnete se stresu z časového presu.

4. Nechoďte pro hypotéku automaticky do své banky

Tohle je klasický začátečnický přešlap. Důvěra ve svou banku je zcela v pořádku, ale bohužel se nemusí, při řešení vaší hypoték, vždy vyplatit. Platí totiž pravidlo „důvěřuj, ale prověřuj“. Vaše banka asi umí poskytnout hypotéku (ne každá banka poskytuje hypoteční úvěry), ale pokud umí, tak zcela jistě, jen tu svou a podle svých pravidel.

V případě, že se u vás vyskytne nějaká nestandardní věc, případně nutnost řešit metodickou výjimku nebo např. nějaká příjmová anomálie, nemusí vám vaše banka schválit vaši žádost o hypotéku, i když jiná banka s vámi do klientského vztahu ráda půjde a hypotéku bez problémů schválí.

Hlavní důvody, pro nemusí vaše banka poskytnout tu nejlepší hypotéky

• Rozdílný pohled na bonitu žadatele: v jedné bance váš příjem postačuje na max. 2.000.000 Kč, v jiné bez problémů na 4.000.000 Kč
• Rozdílná metodika hypotečních úvěrů: to co projde v jedné bance, nemusí projít v jiné
• Váš bankovní poradce ve vaší bance není hypoteční specialista: váš bankovní poradce v bance není specialista a může vám hypotéku pěkně zašmodrchat
• Váš bankovní poradce není nezávislý poradce: opravdu si myslíte, že zaměstnanec banky pracuje ve vašem zájmu nebo spíše v zájmu svého zaměstnavatele,?

Prostě a jednoduše, bankéř jedné banky, nemůže mít dostatečný přehled o konkurenci v oblasti hypotečních úvěrů a těžko vám bude tvrdit, že jejich hypotéka je blbá a v porovnání s konkurencí mají horší toto a ještě toto. Prostě vás nepošle ke konkurenci, i kdyby věděl, že to tam bude pro klienta výhodnější a klient získá výhodnější podmínky hypotečního úvěru.

Jak z toho ven?

Hypotéka je posloupnost na sebe navazujících kroků. Než půjdete do konkrétní banky a třeba zrovna do té vaší mateřské, zjistěte si, zda je to pro vás NEJVHODNĚJŠÍ řešení.

5. Přemýšlejte nad délkou fixace úrokové sazby i nad délkou splatnosti hypotéky

Při sjednávání hypotéky je důležité pečlivě zvážit délku doby fixace. Příliš krátká doba fixace může vést k nejistotě ohledně výše splátek po skončení fixačního období. Naopak, příliš dlouhá doba fixace může být nevýhodná v případě poklesu úrokových sazeb v budoucnosti. Je proto důležité brát v úvahu své finanční možnosti a preference a vybrat si vhodnou dobu fixace.

Pokud uvažujete o hypotéce, musíte přemýšlet zejména o těchto otázkách:

• je lepší vzít si úvěr jen na co nejkratší dobu, abychom „moc nepřeplatili“, nebo je lepší vzít si úvěr s delší dobou splatnosti?
• jakou zvolit dobu fixace – kratší (1 rok, 2 roky nebo 3 roky) nebo spíše delší (5 let, 7 let nebo dokonce 10 let)?

Berte také v potaz, že i ekonomický cyklus hraje významnou roli, avšak předpovězení budoucích úrokových sazeb je velmi obtížné. Nikdo nedokáže s jistotou předpovědět, jak se úrokové sazby budou vyvíjet za rok, ba co teprve za pět a více let. Je proto důležité přistupovat k volbě doby fixace s obezřetností a informovaností, aby byla zvolena optimální strategie v souladu s osobními potřebami a očekáváními.

Jakou nastavit splatnost hypotéky?

Je důležité zvážit svou finanční situaci a zvolit optimální dobu splatnosti hypotéky, která vám bude vyhovovat. Usilujte o rovnováhu mezi výší měsíčních splátek a možností vytvoření finanční rezervy pro budoucnost.

6. Hypotéku neřešte nahodile, bez přípravy, bez plánování do budoucna

Jedna z těch největších chyb, kterou můžete udělat při vyřizování hypotéky a asi ta nejzávažnější je ta, že se na řešení hypotéky nepravíte. Lidé často řeší jen to, jestli hypotéku dostanou a kolik budou platit teď, ale už je nezajímá, co za rok, za dva, za pět let, co životní pojištění a jak se připravit na konec fixace nebo pokles příjmů.

Neplánování do budoucna vás může dostat do velkých problémů, ale taky vás může připravit o šanci ušetřit statisíce.

Jak na to?

1) Počítejte i s možným poklesem vašeho příjmu.
Plánujete rodinu? Zvažujete změnu kariéry? Zahrňte to do svých kalkulací a počítejte i s tím, že v budoucnu můžete platit i vyšší měsíční splátku hypotéky než nyní.

2) Naspořte si finanční rezervu pro budoucí potřebu
Spořením si vytvořte finanční polštář, alespoň ve výši 6 měsíčních splátek hypotéky. Jednou se vám to může hodit.

3) Nezapomeňte na životní pojištění.
Hypotéka nepředstavuje jen splnění snu v podobě pořízení vlastního bydlení, ale je to především závazek, kdy po mnoho let budete muset pravidelně ze svého rozpočtu odvádět i nemalé částky. Abyste se při splácení nedostali kvůli případným zdravotním komplikacím do finančních problémů, je vhodné uzavřít životní pojistku.

2) Vytvořte si finanční rezervu pro budoucí potřebu
Vytvořte si finanční polštář, alespoň ve výši 6 měsíčních splátek hypotéky, a to pro případ, když budete potřebovat.

Závěr

Vyřízení hypotéky je složitý proces plný nástrah. Ale pokud se vyhnete těmto 6 chybám, máte mnohem větší šanci získat výhodnou hypotéku a ušetřit spoustu problémů a finančních prostředků.

Pojďme si to následně ještě shrnout:

1. Nepodepisujte zbytečné žádosti o hypotéku
2. Neporovnávejte hypotéku podle úrokové sazby
3. Neřešte hypotéku v časové tísni  
4. Nechoďte pro hypotéku automaticky do své banky
5. Přemýšlejte nad délkou fixace úrokové sazby i nad délkou splatnosti
6. Hypotéku neřešte nahodile, bez přípravy, bez plánování do budoucna

Pamatujte – hypotéka je pravděpodobně největší finanční závazek vašeho života. Stojí za to věnovat jí maximální pozornost a poradit se s odborníkem. Investice do kvalitního hypotečního poradce se vám mnohonásobně vrátí. Chcete se vyhnout těmto a dalším chybám při vyřizování hypotéky? Nechte si ZDARMA zpracovat nezávaznou analýzu vašich možností. Stačí vyplnit krátký formulář na mém webu a já se vám ozvu do 24 hodin. Společně najdeme řešení šité na míru přesně vašim potřebám.

Neplaťte zbytečně víc, než musíte. Získejte hypotéku, která vám pomůže splnit vaše sny o bydlení.