10 nejčastějších otázek klientů ohledně hypoték

Před podáním žádostí o hypotéku je důležité mít co nejvíce informací, abyste se cítili komfortně v průběhu celého procesu pořízení vlastního bydlení. Zde je 10 nejčastějších otázek, které si klienti kladou před podáním žádosti o hypotéku, alespoň dle mých bohatých zkušeností.

1. Kolik potřebuji vlastních peněz, abych mohl získat hypotéku?

Všechny banky pracují se základním ukazatelem LTV, který udává výši úvěru k výši zástavní hodnoty nemovitosti, kterou bude uvedený hypoteční úvěr zajištěn. Nemusí to být automaticky kupovaná nemovitost, ale nejčastěji to tak je. V případě, že je váš věk do 36 let, banka vám poskytne hypotéku až do výše 90% z hodnoty nemovitosti, pokud je vám nad 36 let, banka poskytne hypotéku max do 80% z hodnoty nemovitosti.

Pokud splňujete podmínku věku žadatele do 36 let, pro řešení hypotéky vám stačí 10% z ceny nemovitosti. Žadatelé nad 36 let potřebuji min. 20% z hodnoty nemovitosti. Samozřejmě, každé pravidla má určité výjimky, ale tyto výjimky nejsou nárokové a banky s využitím výjimek na příjem žadatele hodně šetří a schovává si je na mimořádné případy.

Příklad? Kupujete byt za 5 milionů a banka si ho odhadem ocenila taktéž na 5 mil. Pokud je vám do 36 let, stačí vám 500.000 Kč vlastní zdroje, pokud je vám nad 36 let, potřebujete min. 1.000.000 Kč, abyste mohli získat hypotéku na zbytek kupní ceny.

Pamatujte: Samozřejmě platí, že výše vlastních zdrojů může ovlivnit podmínky, za které získáte hypoteční úvěr. Nicméně šikovný hypoteční poradce umí zajistit pro mladší klienty, které splňují podmínku věku do 36 let stejné podmínky, a řeší hypotéku do 90% LTV velmi výhodné podmínky.

2. Dosáhnu se svým příjmem na hypotéku?

Dosáhnu vůbec na hypotéku je ta nejzákladnější otázka, kterou si klienti kladou. Nicméně odpověď na tuto otázku není vůbec jednoduchá. Každá banka totiž počítá příjem trošku jinak, má jiné metodické procesy, jinak probíhá akceptace vašeho příjmu, potřebuje jiné podklady pro doložení, jinak pracuje s životním minimem, má jinak nastavenou rezervu atd. Výsledkem je to, že váš příjem je v jedné bance bez problémů vyhovující pro váš záměr a v jiné bance je váš příjem bohužel nevyhovující.

Zkušený hypoteční poradce vám může ušetřit nejedno zklamání, hlavně poradí, v které bance a vyhodnotí, na jakou výši hypoteční úvěru se svým příjmem dosáhnete.

Klíčem k úspěchu je váš příjem. Banka potřebuje vědět, že jste schopni splácet. A jak to dokážete?

• Příjem ze zaměstnání:
  Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele na formuláři dané banky. Příjem se vyhodnocuje jako průměr čisté mzdy za určité období, některé banky počítají s příjmem za 3 měsíce, jiné za posledních 12 měsíců.
• Příjem z podnikání:
  Daňové přiznání za poslední zdaňovací období, tedy za předchozí kalendářní rok. Banku zajímá hlavně daňový základ, některé banky umí stanovit příjem z obratu podnikatele, některé upravit paušál, některé umí modifikovat předložení daňové přiznání. Nicméně, spočítat příjem z doloženého daňového přiznání je často tak trošku alchymie, občas v nadsázce slýchávám, že je k tomu potřeba vystudovat vysokou školu, aby se v tom člověk vyznal.
• Ostatní příjmy:
  Banky umí do vašeho příjmu zahrnout i tkz. ostatní příjmy, tedy příjmy z pronájmu, výživné na dítě nebo rodičovský příspěvek, případně různé renty, důchody, dohody atd.

Ale kolik vlastně potřebujete vydělávat? Na tuto otázku v podstatě neexistuje odpověď. Čím více, tím lépe.

Tady je jednoduchý výpočet

Vezměte budoucí splátku předpokládané hypotéky, přičtěte k tomu splátky jiných úvěrů, které v současné době máte a vynásobte dvěma. Toto je přibližně čistý příjem, který potřebujete bance doložit, aby vám schválila hypotéku. Neplatí to samozřejmě obecně, jak jsem zmínil, každá banka má jiné schvalovací procesy a počítá příjem trošku odlišně.

Příklad:

• splátka předpokládané hypotéky: 16.000 Kč/měsíc
• splátka dalších úvěrů: 5 000 Kč/měsíc
• celkem tedy: 16.000 Kč + 5.000 Kč = 21 000 Kč

Takže, pokud vyděláváte min. 42.000 Kč čistého měsíčně, máte slušnou šanci, že vaše bonita bude vyhovující a hypotéku z pohledu příjmu lze schválit.

Pamatujte: Každá banka má trochu jiná pravidla. Nebojte se zeptat nebo využít služeb hypotečního poradce. Možná budete překvapeni, na co všechno dosáhnete.

3. Jakou budu mít úrokovou sazbu ?

Ano, klienty hlavně zajímá úroková sazba jejich hypotéky. To magické číslo a čím nižší, tak tím je hypotéka lepší. Úroková sazba hypotečního úvěru je ovlivněna celou řadou faktorů a zcela jistě neplatí, že každý klient obdrží stejnou úrokovou sazbu. Uvádím nejčastější faktory, které ovlivňují úrokovou sazbu hypotéky.

Úroková sazba není jen jedno číslo. Je to spíš jako skládačka, kde každý dílek ovlivňuje výsledek:

• Výše LTV
  LTV, čili Loan To Value, vyjadřuje poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Právě tento ukazatel podstatně ovlivňuje výši úrokové sazby. S nižší LTV můžete získat výhodnější úrok.
• Výše řešené hypotéky
  Výše požadovaného HÚ je důležitý ukazatel, který má vliv na výslednou úrokovou sazbu. Platí, že čím vyšší objem hypotéky, tím může být nabídka úrokové sazby atraktivnější..
• Sjednání pojištění schopnosti splácet
  Zní to nudně, ale sjednání pojištění vám může ušetřit až 0,2% na úrokové sazby. Je to jako pojistka pro banku (a pro vás), že hypotéku zvládnete splácet i když přijde nějaká neočekávaná událost
• Výběr banky
  Každá banka má jiné možnosti, jiné nabídky, jiné produkty. Někdy stačí přejít ulici a můžete ušetřit tisíce ročně
• Spolupráce se zkušeným hypotečním poradcem
  Rozhodně se vyplatí spolupráce s kvalitním finančním poradcem, specialistou na hypotéky, který může mít v bankách vyjednané pro své klienty lepší sazby.
• Volba fixace úrokové sazby
  Jakou zvolit fixaci úrokové sazby je poměrně složitá otázka, záleží na spoustě věcí, nicméně délka fixace má poměrně veliký vliv na úrokovou sazbu, kterou od banky odstanete.
• Vaše bonita a platební morálka
  Vaše bonita, tedy schopnost řádně splácet závazky, je zásadní branou k získání hypotéky. Čím spíš vás v tomto ohledu banka vyhodnotí jako „bezproblémového“ klienta, například s dostatečným příjmem a se stabilním zaměstnáním, tím lépe. Jde však spíše o základní podmínku získání úvěru.
• A co to tajemné RPSN?
  To je celkový náklad úvěru v procentech za rok. Zahrnuje nejen úrok, ale i všechny poplatky. Je to jako rentgen vaší hypotéky – ukazuje vše, co je pod povrchem.

TIP: Ty lákavé sazby, co vidíte v reklamách, jsou samozřejmě pouze marketing a nejsou ani náhodou pro každého klienta, který v konkrétní bance požádá o hypotéku. Realita může je často jiná, ale nebojte se, i tak můžete získat skvělé podmínky vaší hypotéky. Stačí se obrátit na zkušeného poradce.

Pamatujte: Nižší úrok neznamená vždy lepší hypotéku. Dívejte se na celkový obrázek, ne jen na jedno číslo.

4. Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Doba vyřízení hypotéky se obecně odvíjí od řady faktorů. Záleží například na tom, jako konkrétně účel hypotéky řešíte a jak rychle jste schopni doložit potřebné dokumenty, které banka potřebuje ke schválení hypotéky a dále, jak rychle odhadce dokáže určit cenu nemovitosti a také, v jakém období (situaci na trhu) o úvěr žádáte. Samozřejmě záleží, zda si řešíte hypotéku sami, případně spolupracujete s šikovným hypotečním poradcem.

Doba, kterou vám zabere vyřízení hypotéky, se může výrazně lišit a závisí na několika klíčových faktorech:

• výběr banky pro řešení mého hypotečního úvěru
• zajištění a dodání potřebných podkladů bance
• odhad nemovitosti
• schvalovací procesy v dané bance

a) Výběr banky pro řešení mého hypotečního úvěru

S dobou vyřízení vaší hypotéky jde ruku v ruce výběr banky, u které budete řešit předmětný hypoteční úvěr. Rozhodně tento krok neuspěchejte. Přece jen jde o závazek na dlouhou část vašeho života. Důkladně si tak prostudujte a porovnejte veškeré podmínky v jednotlivých bankách. Mějte přitom na paměti, že nejlevnější hypotéka nemusí být ta nejvýhodnější hypotéka. Banky se vás snaží nalákat především na nízkou úrokovou sazbu, ale ve výsledku často zaplatíte balík na souvisejících poplatcích.

b) Zajištění a dodání potřebných podkladů bance

Pokud již máte výběr vhodné banky za sebou, první krok je provedení úvodního scoringu ve zvolené bance. Pokud je úvodní scoring v pořádku, banka bude požadovat dokumenty, které potřebuje k posouzení a ke schválení hypotečního úvěru. Tento čas můžete urychlit tím, že některé dokumenty budete mít již připravené a nebudete teprve řešit jejich obstarání.

c) Odhad nemovitosti

V rámci řešení hypotéku bude banka potřebovat provést i odhad nemovitosti pro zajištění hypotečního úvěru, a ne vždy to musí být kupovaná nemovitost, může se jednat i o nemovitost v majetku žadatele. Často si nemůžete zvolit svého odhadce, ale musíte se spokojit s odhadcem, který vám přidělí banka, kde řešíte předmětný HU. Pokud řešíte rekonstrukci nebo výstavbu banka oceňuje současný stav nemovitosti i tkz. budoucí stav, tedy po dokončení rekonstrukce nebo výstavby.

V některých případech, můžete využít i tzv. online odhad, tedy zrychlené ocenění dle cenové mapy. Zda lze provést online ocenění posoudí banka na základě upřesnění předmětné nemovitosti. Toto online ocenění je rychlé, často do druhého dne, ale na druhou stranu často cena vychází níž, než když odhadce nemovitost navštíví. Využívá se, pokud má klient větší podíl vlastních zdrojů, případně nevadí, pokud má nižší odhad neohrozí schválení uvedeného HÚ.

d) Schvalovací procesy v dané bance

V okamžiku, kdy dodáte bance všechny potřebné doklady, banka může odeslat hypotéku do konečného schválení. Tento proces může trvat 2 dny, ale i týden, nebo déle, podle toho, jakou banku jste zvolili. Pokud schvalovacímu oddělení nebude něco jasné, může si vyžádat další podklady.

TIP: Pokud využijete služby kvalitního hypotečního poradce, banka pravděpodobně vaši žádost o hypotéku schválí, jelikož všechny případné problémy, které mohou nastat, při schvalování, jsou již vyřešené v přípravné fázi v době řešení podkladů.

Jak urychlit vyřízení a schválení hypotéky?

Pokud se nacházíte v situaci, kdy na vyřízení hypotéky opravdu spěcháte, měli byste se v každém případě obrátit na zkušeného hypotečního poradce. Ten vám může velmi pomoci s hladkým průběhem. Čím tedy můžete průběh urychlit?

• Spolupráce s hypoteční poradcem: Obrátit se na hypotečního poradce pro vás může být zásadní. Tito specialisté vám pomohou s porovnáním nabídek bank, administrativou okolo žádosti a optimalizací různých kritérií. Také mají vazby na bankéře, což může ovlivnit rychlost vyřízení hypotéky.
• Vhodným výběrem banky: I rychle schválení hypotéky má svoji cenu. K čemu je vám nejnižší úroková sazba, když na každý krok musíte dlouho čekat, musíte neustále pracovníka v bance urgovat, aby se provedl další krok a nakonec ještě čekáte týdny na konečné schválení. Nezapomínejte, že vhodným výběrem banky můžete ušetřit spoustu času.
• Odhad nemovitosti: U většiny bank si nemůžete vybrat vlastního odhadce, ale pokud můžete ovlivnit ocenění nemovitosti, je to veliká přidaná hodnota. Které podklady potřebujete pro ocenění se dozvíte v bance, případně od hypotečního specialisty.
• Připravenost klienta: Rychlost vyřízení hypotéky závisí také na připravenosti klienta. Jak rychle a efektivně dokážete dodat potřebné dokumenty, může výrazně ovlivnit celý proces.

Nezapomeňte, že i když rychlost je důležitá, není jediným kritériem. Mějte na paměti, že kompromisy mohou být nutné, zejména pokud opravdu spěcháte.

5. Pojištění schopnosti splácet hypotéku – uzavřít nebo neuzavřít?

Uzavřít toto pojištění nebo neuzavřít, to je ale zapeklitá otázka. Skoro by se dalo říci, hodná Shakespeara moderní doby. Za sjednání tohoto pojištění splácení získáte výhodnější úrokovou sazbu u řešené hypotéky, nejčastěji ve výši 0.2% procentního bodu, ale když si ale spočtete, co jste za toto pojištění zaplatili, výhodná úroková sazba hypotéky už tak moc výhodná není. Bohužel platí, že toto pojištění je výhodně hlavně pro banku.

Sjednáním pojištění proti neschopnosti splácet hypotéku tuzemské banky podmiňují získání atraktivnějšího úroku. Mnozí z klientů na jejich nabídku kývnou, jakkoli si ne vždy uvědomí, že bez tohoto pojištění by je hypotéka, i s vyšším úrokem, vyšla vlastně levněji.

Někdy se slevy na úroku výměnou za sjednání tohoto pojištění mohou skutečně vyplatit, což ale málokdy platí, zvláště když má dlužník uzavřené ještě životní pojištění, takže pojištění platí vlastně dvakrát. Takže si opravdu dobře promyslete, zda se vám tato sleva vyplatí

Proč to zvážit? Proč ANO

• Nižší úroková sazba (banky vás za to odmění až 0,2% slevou z úrokové sazby)
• Snadné sjednání tohoto pojištění

 Proč to nechtít? Proč NE

• Často dražší než samostatné pojištění mimo hypotéku (je potřeba počítat, zda se vám to opravdu vyplatí)
• Nemožnost úpravy tohoto pojištění (nemáte možnost si nastavit individuální parametry tohoto pojištění)
• Malý rozsah pojistného krytí (pojištění často kryje pouze základní pojistné rizika a možnost vo
• Poměrně široké výluky v pojistném plnění (výluky, tedy situace, kdy pojišťovna nebude plnit, jsou v tomto pojištění obzvláště široké)
• Pojištění neuzavíráte s pojišťovnou, ale s bankou, často přistoupením do nějaké rámcové smlouvy (nejste pojistníkem, ale pouze pojištěnou osobou)

TIP PRO VÁS: Udělejte si malý „pojišťovací“ experiment. Spočítejte si, kolik ušetříte na úrocích s bankovním pojištěním a porovnejte to s cenou samostatného pojištění. Výsledek vás může překvapit!

6. Jaké všechny poplatky jsou spojené s vyřízením hypotéky?

Ano, bohužel s vyřízením hypotéky je spojena celá řada poplatků. Pojďme se nyní na ně podívat.

• Poplatek za zpracování hypotečního úvěru: tento poplatek je od 0 Kč až do výše 2.900 Kč. Záleží na volbě banky a taktéž na šikovnosti klienta (poradce), zda umí tento poplatek snížit, případně zcela odbourat;
• Poplatek za zpracování odhadu nemovitosti: tento poplatek může být od 0 Kč až do výše 6.000 Kč. Záleží na volbě banky, na účelu hypotečního úvěru a taktéž na tom, zda se ocenění provádí formou online nebo odhadcem prostřednictvím místního šetření na nemovitosti. Taktéž samozřejmě záleží na šikovnosti klienta (poradce), zda umí tento poplatek komunikací s bankou snížit nebo i zcela odbourat;
• Poplatek za čerpání úvěru: tento poplatek je často ve výši 500 Kč za každé čerpání, přičemž platí, že první čerpání často banky poskytují zdarma a je zpoplatněno až další případné čerpání;
• Poplatek za expresní čerpání úvěru nebo taktéž poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavní smlouvy: tento poplatek je často ve výši 1.500 Kč nebo 2.000 Kč, dle banky. Tento poplatek si banka účtuje v případě, že klient potřebuje čerpání úvěru ihned po vložení zástavní smlouvy do katastru nemovitostí, samozřejmě po splnění všech podmínek čerpání. Banka nepožaduje zápis zástavní smlouvy, ale umožní čerpání úvěru již na vytvoření plomby, ihned po vkladu do katastru nemovitostí;
• Poplatek za vedení bankovního účtu: základní bankovní účet je nejčastěji zdarma, ale v případě, že klient zvolí bankovní účet s rozšířenou paletou služeb je tento bankovní účet zpoplatněn dle platného ceníku dané banky;
• Poplatek za vklad a výmaz zástavní smlouvy do katastru nemovitostí: tento poplatek je v 2.000 Kč za vklad zástavní smlouvy a následně 2.000 Kč za výmaz zástavní smlouvy. Tento poplatek platíte přímo katastru nemovitostí a příjem je součástí rozpočtu ČR;

Další výdaj, se kterým musí klient počítat, není ve své podstatě poplatek, ale jedná se o pojištění nemovitosti, které je vždy povinné. Banka vyžaduje pojištění nemovitosti, které slouží jako zástava, často banka požaduje i pojištění povodně a záplavy. Výše pojistného se v tomto případě odvíjí od volby pojistného produktu a výši pojistné částky, kterou banka požaduje.

Takže těch poplatků je docela dost a rozhodně se vyplatí spolupráce s hypotečním poradcem, který často umí některé poplatky zcela vymazat a snížit vám počáteční náklady spojené s vyřízením hypotéky.

7. Vyplatí se řešit hypotéku se zkušeným hypotečním poradcem?

Ze statistik v ČR vyplývá, že většina hypoték je sjednána díky externím hypotečním poradcům. Je však důležité si říci, kdo je opravdový a nezávislý hypoteční poradce a odborník na sjednávání hypoték. V ČR je necelých 19 tisíc zprostředkovatelů spotřebitelských úvěrů, mezi které patří i hypotéky. (Statistika je ze začátku května z oficiální evidence ČNB) Někteří mají tuto činnost jen jako přivýdělek a mají licence pouze u jedné nebo dvou bank. Zkusím shrnout jak hledat na trhu hypotečních odborníků, tak abyste se nezklamali a nepřidělali si spíše potíže.

Každý kvalitní hypoteční specialista by měl hledat hypotéku šitou na míru vašim potřebám a možnostem, umět vyřídit hypotéku rychle a efektivně a také samozřejmě umět vybrat nejvýhodnější úvěr na trhu. Základem také je, aby dodržoval etický kodex. Měl by jednat v zájmu klienta a spolupracovat s co nejvíce bankami. Nikdy by klientům neměl doporučovat něco, co pro ně není výhodné či je nerelevantní, třeba jen kvůli vyšší provizi.

Co je Alfou a Omegou kvalitního hypotečního specialisty?

Měl by být:

• Profesionální rádce a odborník v oboru – denně se pohybuje v oblasti hypoték, sleduje vývoj úrokových sazeb i cen jednotlivých nemovitostí a zná podmínky a metodiky napříč bankovním sektorem. Vám jako klientovi by tedy mělo stačit sdělit své představy a požadavky a profesionální hypoteční specialista vás nasměruje tam, kam potřebujete.
• Nezávislý a objektivní rádce – tzn. v portfoliu by měl mít ideálně všechny banky a to i takové, které se na něco specializují, aby klientům dokázal zařídit i nestandardní služby. Měl by klientovi na základě jeho představ a požadavků nabídnout hypotéku ušitou přesně na míru. A to bez toho, aniž by ho jakkoliv tlačil k nějakému řešení. Bohužel dnes je hypoteční trh jedna velká džungle a ne každý se v ní dokáže dobře pohybovat. Proto od svých klientů často slyším nespokojené komentáře na jejich předchozí zkušenosti s jinými poradci. Je to asi normální. Jako v každém oboru můžete narazit na špičkového odborníka nebo na nezkušeného nováčka či diletanta, který se to stejně nikdy nenaučí.
• Individuální přístup ke klientovi – hypoteční specialista by měl vždy probrat stávající situaci klienta, doporučit nejvhodnější postup a také zhodnotit, jak vysoké jsou jeho šance na získání hypotečního úvěru u jednotlivých bank. Měl by hypotéku umět zasadit do jeho celkové životní situace a to i s ohledem na jeho budoucí cíle a plány.
• Šetřit klientovi čas – výběr, sjednání a vyřízení hypotečního úvěru trvá zpravidla týdny a ve složitějších případech může trvat i měsíce náročných byrokratických úkonů a papírování. Zájemci o hypotéku se většinou v tomto procesu neorientují a tak mohou zbytečně nadělat chyby, které je pak mohou přivést k zamítnutí hypotečního úvěru, kdy banka vrátí žádost k přepracování či v horším případě úplně žádost zamítne. Což může vést i k tomu, že člověk přijde o nějaké peníze. Typicky rezervační záloha u kupované nemovitosti atd.

Jaké jsou ceny za služby hypotečních poradců?

Standardně jsou služby hypotečních specialistů pro klienty bezplatné. Placeni jsme nejčastěji provizně z objemu úvěru. Provize se mohou pohybovat přibližně od 0,5 % až po 1,65 %. Veškeré náklady na poradce platí příslušná banka za tzv. zprostředkování obchodu. 

Jak si hypotečního specialistu proklepnout?

Profese hypotečního specialisty (zprostředkovatele) je od roku 2017 regulovaná povinou certifikací u ČNB, která se skládá z kombinované písemné zkoušky. Seznam registrovaných subjektů najdete na stránkách ČNB. 

Licence sama o sobě ale neříká nic o kvalitě hypotečního specialisty. V dnešní době je potřeba být v onlinu vidět a tak by měl mít vlastní webové stránky, měli byste ho najít na sociálních sítích jako je LinkedIn, Facebook nebo Instagram a měl by mít vizitku na Googlu. Ideálně s nějakými referencemi. 

Co běžně hypoteční specialista zdarma vyřídí?

• veškeré konzultace – výpočet bonity klienta a výběr nejvhodnějšího produktu dle specifik a požadavků klienta
• komunikaci s bankou a se všemi zúčastněnými stranami – např. vyjednání speciálních podmínek pro klienta,
• kompletaci úvěrové složky a podporu při vyřizování administrativy – tedy i zajištění odhadu nemovitosti, podkladů k nemovitosti z katastrálního úřadu
• monitoring schvalovacího procesu v bance,
• doprovod do banky k podpisu úvěrových a zástavních smluv – případně vysvětlení formulací v těchto smlouvách,
• zajištění nezbytného pojištění – pojištění nemovitosti, atd.
• poskytne pomoc při zajištění splnění podmínek pro čerpání úvěrových prostředků
• zajištění převedení peněz z banky na účet klienta či prodávajícího nemovitosti (např. do advokátní úschovy
• zajištění splnění následných podmínek po vyčerpání peněz z banky

Proč je výhodou spolupracovat s hypotečním specialistou?

Kvalitní nezávislý hypoteční specialista vám nejen ušetří plno starostí a času, ale dokáže vám také zajistit podmínky, které si sami jako klienti moc nemáte šanci dohodnout (speciální zvýhodněné podmínky, jako jsou nižší úrokové sazby nebo slevy na bankovních poplatcích).

Hypoteční specialisté jsou v nepřetržitém kontaktu s bankami, proto disponují aktuálními informacemi o daných produktech a jejich podmínkách. Dobrý hypoteční specialista je klientovi k dispozici po celou dobu vyřizování úvěru a je jeho pravou rukou a strážným andělem na poli hypoték.

8. Co když nevyjde odhad nemovitosti?

Ano, odhad kupované nemovitosti, případně nemovitosti, kterou bance nabídnete k zajištění řešené hypotéky je jedním ze stěžejních kroků při řešení vašeho financování. Představte si konkrétní situaci. Našli jste krásný rodinný dům, dá se říci dům svých snů, souhlasíte s kupní cenou ve výši 5.000.000 Kč, vlastní zdroje ve výši 10% máte k dispozici a začnete řešit financování. No a přijde na řadu odhad nemovitosti a ouha! Odhad nesedí s kupní cenou. Dle odhadce, který provedl odhad nemovitosti, je zástavní hodnota 4.800.000 Kč. Co teď?

Máte několik možností:

• Přidat vlastní prostředky
  Kupujete byt za 5 milionů, máte připravenou 10% vlastních zdrojů, tedy 500 000 Kč. Nicméně odhad nemovitosti vyšel na 4.800.000 Kč a banka vám půjčí 90% z částky 4.8mil. Kč a nikoliv z 5 mil. Kč. Banka vám tedy půjčí 4.320.000 Kč a vy musíte mít vlastní zdroje ve výši 680.000 Kč, místo původních 500.000 Kč.
• Můžete zkusit jiného odhadce, případně jinou banku
  Ne všechny odhady jsou si rovny a taktéž ne všechny banky mají stejnou metodiku na odhady nemovitostí. Někdy stačí změnit banku, požádat o opětovný odhad nemovitosti a čísla mohou vypadat úplně jinak. Je potřeba si uvědomit, že nový odhad znamená nový výdaj spojený s vyřízením hypotečního úvěru.
• Zastavit další nemovitost
  Máte v záloze ještě nějakou nemovitost ve vašem vlastnictví, případně ve vlastnictví rodiny / rodičů? Můžete ji použít jako dodatečnou zástavu a doplnit chybějící hodnotu. V tomto případě se můžete zcela vyhnout vlastním zdrojům, protože banka půjčí zmíněných 90% z celkové zástavní hodnoty, což může pokrýt celou kupní cenu.
• Zkuste vyjednat nižší cenu
  Ano, i toto je reálná možnost, i když ne zcela pravděpodobná. Pokud prodávající spěchá s prodejem, odhad nemovitosti nevyšel na předpokládanou kupní cenu, tak je možné, že získáte slevu z kupní ceny a cena se upraví na zmíněných a odhadnutých 4.800.000 Kč. Poté by tedy byla výše hypotéky 4.320.000 Kč a výše vlastních zdrojů by byla 480.000 Kč.
• Hledat jinou nemovitost
  Poslední možnost, jak celou situaci vyřešit, je odstoupit od koupě uvedené nemovitosti, a to z důvodů, že kupní cena neodpovídá realitě. Někdy je lepší udělat krok zpátky, než se vrhnout do finančně riskantní situace.

Pamatujte: Odhad nemovitosti opravdu není pouze formalita, je to klíčový krok v celém hypotečním procesu. Buďte připraveni na všechny scénáře.

9. Jaký je postup řešení hypotéky?

Získání hypotéky může znít jako složitý proces, ale ve skutečnosti je to jen série kroků, které na sebe vzájemně navazují. Pojďme si nyní všechny kroky projít a jak by měl proces ideálně vypadat.

a) Zjistěte svoje finanční možnosti

Na základě vašeho doložitelného příjmu a velikosti vašich výdajů zjistěte, na jak velikou hypotéku dosáhnete. Ideálně, pokud proberete svoje finanční možnosti s nějakým zkušeným hypotečním poradcem. Samozřejmě důležitou součástí hraje i velikost vašich naspořených financí.

b) Výběr nemovitosti

Jakmile víte, jakou nemovitost si můžete dovolit, můžete se vrhnou na hledání vhodné nemovitosti. Samozřejmě při hledání nemovitosti je potřeba brát na zřetel výši vlastních zdrojů, protože platí jednoduché pravidlo, že výše hypotéky + vaše vlastní zdroje = investiční záměr. Nezapomeňte i na to, je dobré si nechat část vlastních zdrojů jako finanční rezervu.

c) Provedení úvodního scoringu v bance

Pokud chcete mít náskok, proveďte úvodní scoring klidně před nalezením nemovitosti. Nicméně, úvodní scoring je podání žádosti o hypotéku do konkrétní banky, zároveň platí, že úvodní scoring by jste měli učinit před podpisem jakékoliv rezervační smlouvy, kde potvrzujete váš zájem o konkrétní nemovitost. Ideálně, pokud zadáváte žádost do banky se zkušeným poradcem, který vás ohlídá, aby jste neudělali nějakou zbytečnou chybu.

d) Podpis rezervační smlouvy

Pokud máte za sebou úvodní scoring, s výsledkem vyhovuje, můžete podepsat tkz. rezervační smlouvu s realitní kanceláři a složit rezervační zálohu, která je často součástí kupní ceny a odráží výši zprostředkovatelské provize zmíněné realitní kanceláře. Nezapomeňte na dostatečný čas k řešení vaší hypotéky.

e) Verifikace vašich příjmů

Banka v této chvíli bude požadovat všechny potřebné doklady a dokumenty, aby mohla tkz. verifikovat (ověřit) váš doložitelný příjem. Výsledkem bude akceptace vašeho příjmu pro řešený hypoteční úvěr.

f) Provedení odhadu nemovitosti

Banka si provede ocenění nemovitosti,. Nejedná se o stanovení trřní hodnoty nemovitosti, ale stanovení tkz. zástavní hodnoty z pohledu banky. Odhad provede formou online ocenění nebo klasicky, formou místního šetření odhadcem, který spolupracuje s konkrétní bankou. Po provedení odhadu probíhá ještě tkz. verifikace odhadu, kdy banka kontroluje uvedený odhad a potvrdí, že cena, stanovená odhadem odpovídá metodickým procesům v dané bance. Je potřeba zmínit, že může nastat situace, kdy odhad nevyjde podle naši předpokladů.

g) Doložení všech potřebných podkladů ke schválení hypotéky

Před konečným schválením hypotéky je nutné doložit další potřebné dokumenty, které požaduje banka ke schválení hypotéky. Jakmile doložíte, je možné poslat vaši žádost do konečného schvalovacího procesu,

h) Konečné schválení hypotéky

Pokud byly doložené všechny potřebné dokumenty, schvalovací oddělení banky posoudí vaší žádost o hypotéku a jestli je vše v pořádku, tak danou hypotéku schválí.

ch) Podpis hypoteční smlouvy

Po schválení úvěru je potřeba úvěrovou dokumentaci podepsat.

i) Splnění podmínek čerpání hypotéky

Před čerpání úvěru je potřeba splnit podmínky čerpání úvěru nebo taktéž odkládací podmínky hypotečního úvěru. Jakmile splníte, je možné čerpat předmětný hypoteční úvěr.

j) Čerpání hypotéky

Čerpání úvěru znamená převod finančních prostředků dle úvěrové smlouvy.

TIP PRO VÁS: Každá hypotéka je jedinečná, nicméně postup řešení hypotéky je téměř vždy Udělejte si „hypoteční šanon“. Založte si složku (fyzickou nebo digitální) a začněte shromažďovat všechny potřebné dokumenty. Až přijde čas, budete připraveni jako profesionál. Navíc, mít všechno pohromadě vám ušetří spoustu stresu a běhání na poslední chvíli. Pamatujte: Každý případ je jedinečný. To, co musíte doložit vy, se může lišit od vašeho souseda. Nebojte se zeptat hypotečního poradce na přesný seznam. Lepší mít víc než míň!

10. Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Ano, čas jsou peníze, alespoň se to říká, nicméně. doba vyřízení hypotéky se obecně odvíjí od řady faktorů. Záleží například na tom, jako konkrétně účel hypotéky řešíte a jak moc rychle jste schopni doložit potřebné dokumenty, které banka potřebuje ke schválení hypotéky a dále, jak rychle odhadce dokáže určit cenu nemovitosti a také, v jakém období (situaci na trhu) o úvěr žádáte. Samozřejmě záleží. zda si řešíte hypotéku sami, případně, zda spolupracujete z šikovným hypotečním poradcem.

Doba vyřízení hypotéky může být týdny nebo i měsíce

Doba, kterou vám zabere vyřízení hypotéky, se může výrazně lišit a závisí na několika klíčových faktorech:

• výběr banky pro řešení mého hypotečního úvěru
• zajištění a dodání potřebných podkladů bance
• odhad nemovitosti
• schvalovací procesy v dané bance
• podpis dokumentace a splnění podmínek čerpání hypotečního úvěru

Odpověď zní: Je to jako vaření, někdy je to uvařené rychle a někdy si na výsledek musíte dlouho počkat, třeba když pečete husu.

Jak urychlit vyřízení a schválení hypotéky?

Pokud se nacházíte v situaci, kdy na vyřízení hypotéky opravdu spěcháte, měli byste se v každém případě obrátit na zkušeného hypotečního poradce. Ten vám může velmi pomoci s hladkým průběhem. Čím tedy můžete průběh urychlit?

• Spolupráce s hypoteční poradcem: Obrátit se na hypotečního poradce pro vás může být zásadní. Tito specialisté vám pomohou s porovnáním nabídek bank, administrativou okolo žádosti a optimalizací různých kritérií. Také mají vazby na bankéře, což může ovlivnit rychlost vyřízení hypotéky.
• Vhodným výběrem banky: I rychle schválení hypotéky má svoji cenu. K čemu je vám nejnižší úroková sazba, když na každý krok musíte dlouho čekat, musíte neustále pracovníka v bance urgovat, aby se to pohnulo kupředu a nakonec ještě čekáte týdny na konečné schválení. Nezapomínejte, že vhodným výběrem banky můžete ušetřit spoustu času.
• Odhad nemovitosti: U většiny bank si nemůžete vybrat vlastního odhadce, ale pokud můžete ovlivnit ocenění nemovitosti, je to veliká přidaná hodnota. Které podklady potřebujete pro ocenění se dozvíte v bance, případně od hypotečního specialisty.
• Připravenost klienta: Rychlost vyřízení hypotéky závisí také na připravenosti klienta. Jak rychle a efektivně dokážete dodat potřebné dokumenty, může výrazně ovlivnit celý proces.

Nezapomeňte, že i když rychlost je důležitá, není jediným kritériem. Mějte na paměti, že kompromisy mohou být nutné, zejména pokud opravdu spěcháte. Závěrem lze konstatovat, že doba vyřízení hypotéky závisí na mnoha faktorech, včetně typu hypotéky, dostupnosti potřebných dokumentů, vybrané banky a rychlosti zpracování odhadu nemovitosti. Nejlepším krokem pro vás bude konzultace s hypotečním specialistou, který vám pomůže nejen vše řádně zrealizovat a vyřídit, ale také může pomoci s rychlostí vyřízení hypotečního úvěru. Rám Vám pomohu v cestě za Vaším snem tak, aby to pro Vás bylo to nejlepší řešení, tak mě neváhejte kontaktovat.

Pamatujte: Rychlost není vše. Důkladnost a správnost jsou důležitější než rychlost. Lepší počkat o týden déle, než se unáhlit a pak litovat.

Závěrem: Hypotéka nemusí být strašák

Prošli jsme spolu 10 nejčastějších otázek o hypotékách a doufám, že teď vidíte, že to není žádná černá magie. Ano, je to velký závazek, ale se správnými informacemi a přípravou je to také cesta k vašemu vysněnému domovu.

Pamatujte:

• Informace jsou vaší nejlepší zbraní
• Nebojte se ptát – žádná otázka není hloupá
• Využijte služeb odborníků – mohou vám ušetřit čas, peníze i nervy
• Buďte připraveni – čím lépe jste připraveni, tím hladší bude celý proces
   

A teď? Teď je čas jednat! Nenechte své sny o vlastním bydlení jen sny. Udělejte první krok. Promluvte si s hypotečním poradcem. Vaše budoucí já vám poděkuje. Pamatujte, každá hypoteční cesta začíná prvním krokem. Udělejte ten svůj ještě dnes. Napište mi a buďte o krok blíž k vašemu novému domovu!