Hypotéky zdražují už osmý měsíc v řadě a průměrná nabídková sazba se v listopadu zastavila na 5,96 % p.a. Úrokové sazby začínající šestkou jsou tak již téměř na dosah. Zároveň se ale objevují první signály, že vrchol úrokových sazeb může být blízko. Co to znamená pro vás, ať už bydlení teprve plánujete, nebo vám brzy končí fixace vaší sazby?
Kde jsme teď: 5,96 % a osmý měsíc růstu
Podle listopadového Swiss Life Hypoindexu vzrostla průměrná nabídková sazba hypoték o dalších 0,17 procentního bodu na 5,96 %. Je to osmý měsíční růst v řadě. Ještě v březnu jsme byli na letošním minimu 4,89 %. Od té doby tedy hypotéky zdražily o více než jeden celý procentní bod.
Hranice 6 % není jen psychologická. Pro domácnosti znamená vyšší splátky a často i těžší rozhodování: kupovat teď, hledat menší byt, nebo nákup odložit?
ČNB zvýšila sazby. Hypotéky ale zdražovaly už předtím
Bankovní rada ČNB 5. listopadu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 4 %. Reaguje tak na přetrvávající inflační rizika.
Důležité je ale jedno: listopadový růst Hypoindexu není přímým důsledkem tohoto kroku. Index vychází z nabídek, které banky připravily ještě před rozhodnutím ČNB. Upozorňuje na to i hypoteční analytik Jiří Sýkora ze Swiss Life Select.
Pro další vývoj bude rozhodující, co očekávají finanční trhy. Pokud začnou počítat s přísnou měnovou politikou i v roce 2027, banky mohou úvery dál zdražovat.
Proč může být vrchol blízko
Analytici očekávají, že v příštích týdnech už sazby porostou spíš mírně. Ve hře jsou tři faktory:
- Klesající úrokové swapy. Podle nich si banky peníze na hypotéky „naceňují“. V posledních dnech klesaly, a to i přes zvýšení sazby ČNB. Trhy s tímto krokem počítaly a vnímají ho jako důkaz, že ČNB inflaci hlídá.
- Geopolitika. Nedávné růsty sazeb táhly hlavně obavy z konfliktu na Blízkém východě, drahých energií a inflace. Pokud se napětí zmírní, může to sazby stáhnout dolů.
- Výhled na 1. čtvrtletí 2027. Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select vidí začátkem příštího roku prostor pro postupné zlevňování.
Jedna věc ale platí vždy: banky se snižováním sazeb nespěchají. Případný pokles na trzích se do nabídek hypoték promítne se zpožděním. A pokud se geopolitická situace znovu vyhrotí, na levnější hypotéky si počkáme déle.
Výrazné plošné zlevnění tak zatím analytici nepovažují za pravděpodobné. Zároveň ale neočekávají, že krok ČNB vyvolá další stejně silné zdražení.
Levnější nemovitosti nepřijdou automaticky
Pokud se sazby udrží kolem 6 % déle, poptávka po bydlení se může ochladit. Část lidí sníží nároky na velikost bytu nebo lokalitu, jiní nákup odloží.
Ceny ale nemusí výrazně klesnout. V atraktivních lokalitách je nabídka stále omezená a prodávající nemají důvod dávat velké slevy. Ubýt může spíš obchodů než korun na cenovkách.
Právě proto teď roste význam vyjednávání o ceně. Sleva z kupní ceny má často větší hodnotu než drobně nižší sazba. Sazbu můžete po skončení fixace změnit, kupní cena ale určuje výši úvěru po celou dobu splácení.
Kolik to dělá v korunách: o 2 200 Kč měsíčně víc
Na modelové hypotéce 3,5 milionu korun se splatností 25 let je rozdíl mezi březnem a listopadem dobře vidět:
| Období | Průměrná sazba | Měsíční splátka |
| Březen 2026 | 4,89 % | cca 20 240 Kč |
| Listopad 2026 | 5,96 % | cca 22 464 Kč |
| Rozdíl | +1,07 p. b. | +2 224 Kč měsíčně |
Za rok to dělá skoro 26 700 Kč navíc za stejně velký úvěr. Pro rodinný rozpočet už jde o citelný rozdíl.
Co z toho plyne pro vás
Pokud právě kupujete: Nečekejte za každou cenu na „ideální“ sazbu. Když najdete nemovitost, která vám dává smysl, soustřeďte se na vyjednání ceny. A zvažte kratší fixaci, která vám umožní případné zlevnění v budoucnu využít.
Pokud vám končí fixace: Nabídku k refixaci od své banky neřešte na poslední chvíli a nepodepisujte ji automaticky. Srovnání s ostatními bankami a vhodně zvolená délka nové fixace mohou ušetřit desítky tisíc korun.
Pokud nákup zatím odkládáte: Využijte čas k přípravě. Spořte na vlastní zdroje, ověřte si, na jak velký úvěr dosáhnete, a mějte jasno v rozpočtu. Až sazby začnou klesat, budete připraveni jednat rychle.
Dostupnost bydlení není jen o úrokových sazbách. Rozhoduje i váš příjem, cena nemovitosti a to, jak dobře je financování nastavené na vaši situaci.
Shrnutí
Hypotéky jsou nejdražší od začátku roku a 6 % je na dohled. Současně ale přibývá signálů, že růst zpomaluje a začátkem roku 2027 by se mohl obrátit. Klíčové bude, jak dlouho se sazby kolem 6 % udrží.
Řešíte koupi bydlení, nebo vám v nejbližších měsících končí fixace? Ozvěte se mi. Společně projdeme aktuální nabídky bank a najdeme řešení, které bude dávat smysl právě pro vás.
Zdroj dat: Swiss Life Hypoindex (listopad 2026), Swiss Life Select, ČNB. Modelové výpočty jsou orientační.