V centru Prahy dnes splátka hypotéky převyšuje nájem srovnatelného bytu o zhruba 26 tisíc korun měsíčně. A levněji nevychází vlastní bydlení ani v Brně, Olomouci, Ostravě nebo Ústí nad Labem. Znamená to, že kupovat byt nedává smysl? Ne nutně. Pojďme se podívat na čísla – a hlavně na to, co v nich není vidět.
Ještě před pár lety platilo jednoduché pravidlo: kdo dosáhne na hypotéku, má kupovat. Splátka často vyšla podobně nebo dokonce levněji než nájem a každou korunou si člověk splácel vlastní střechu nad hlavou. Dnes jsou ceny bytů i úrokové sazby vysoko a rovnice se změnila. Rozdíl mezi nájmem a splátkou se v řadě měst nepočítá na stovky, ale na tisíce až desítky tisíc korun měsíčně.
Jak jsme počítali
Podklady vycházejí z modelového srovnání bytů 2+kk v novostavbách nebo v dobrém standardu v šesti lokalitách (zdroj dat: Sreality, výpočty Golem Finance). Parametry hypotéky:
- úroková sazba 5,5 %,
- splatnost 30 let,
- úvěr na 80 % ceny bytu (zbylých 20 % z vlastních zdrojů).
Splátka se porovnává s nájmem srovnatelného bytu ve stejné lokalitě. Energie a služby nejsou započteny ani na jedné straně.
Výsledek: nájem vychází levněji ve všech šesti městech
| Lokalita (2+kk) | Cena bytu | Vlastní zdroje (20 %) | Splátka hypotéky | Nájem | Nájem vyjde levněji o |
| Praha – centrum | 11 898 500 Kč | 2 379 700 Kč | 54 047 Kč | 28 000 Kč | 26 047 Kč |
| Praha – okraj | 8 790 000 Kč | 1 758 000 Kč | 39 927 Kč | 23 000 Kč | 16 927 Kč |
| Brno – centrum | 8 780 000 Kč | 1 756 000 Kč | 39 881 Kč | 23 000 Kč | 16 881 Kč |
| Olomouc | 7 129 000 Kč | 1 425 800 Kč | 32 382 Kč | 19 500 Kč | 12 882 Kč |
| Ostrava | 5 654 496 Kč | 1 130 899 Kč | 25 684 Kč | 17 000 Kč | 8 684 Kč |
| Ústí nad Labem – centrum | 4 390 000 Kč | 878 000 Kč | 19 941 Kč | 15 000 Kč | 4 941 Kč |
Největší propast je v centru Prahy. Za byt o 45 m² zaplatíte přibližně 12 milionů korun a splátka vyjde na 54 tisíc měsíčně, zatímco srovnatelný nájem stojí kolem 28 tisíc. Za rok to dělá rozdíl přes 312 tisíc korun.
Přesun na okraj Prahy nebo do Brna rozdíl zmenší, ale nesmaže – pořád jde zhruba o 17 tisíc měsíčně. Čím levnější lokalita, tím menší nůžky: v Ostravě necelých 9 tisíc, v Ústí nad Labem zhruba 5 tisíc korun.
Proč porovnávat jen splátku a nájem nestačí
Tady je důležité zastavit se u jedné věci, kterou klientům vysvětluji skoro na každé schůzce. Splátka hypotéky není celá „ztracené“ peníze. Část z ní jsou úroky, část jistina – a jistina jsou peníze, které si v podstatě odkládáte do vlastní nemovitosti.
Na začátku splácení je ale poměr nepříznivý. U pražského bytu za 12 milionů tvoří z první splátky 54 047 Kč úroky zhruba 43 600 Kč a jistina jen asi 10 400 Kč (cca 19 %). Za první rok tak bance zaplatíte na úrocích přes 520 tisíc korun, zatímco dluh se sníží „jen“ o zhruba 128 tisíc. S každým dalším rokem se ale poměr přesouvá ve prospěch jistiny.
Aby bylo srovnání férové, je potřeba vzít v úvahu obě strany:
Co mluví pro vlastní bydlení
- Postupně splácíte jistinu a budujete majetek.
- Hodnota nemovitosti může v čase růst.
- Splátka je po dobu fixace stabilní, kdežto nájem může majitel zvyšovat.
- Po splacení bydlíte prakticky jen za energie a údržbu.
Co mluví pro nájem
- Nižší měsíční náklad a výrazně menší počáteční investice.
- Vlastní zdroje (často 1–2,4 milionu korun) můžete investovat nebo držet jako rezervu.
- Vyšší flexibilita při změně práce nebo životní situace.
- Neplatíte opravy, údržbu, pojištění nemovitosti ani daň z nemovitých věcí – tyto náklady v uvedeném srovnání u vlastnického bydlení navíc nejsou započítány.
Rozhoduje lokalita a budoucí hodnota bytu
Levnější nájem tedy automaticky neznamená lepší rozhodnutí. Klíčová otázka zní: jakou hodnotu bude mít konkrétní byt za 10, 20 nebo 30 let? Rozhoduje poloha, pracovní příležitosti v okolí, poptávka po bydlení a dlouhodobá perspektiva celé lokality.
Pozor na předpoklad, že nemovitosti zdražují vždy a všude. V regionech, kde ceny v posledních letech vyskočily velmi rychle, může být hodnota bytu do budoucna mnohem méně jistá než ve velkých městech s trvalou poptávkou. Levný byt, který dnes vypadá jako výhodný nákup, se tak dlouhodobě nemusí zhodnotit – a v horším případě může i ztratit.
Zároveň trh zpomaluje. Podle odhadů z hypotečního trhu zdražily byty loni zhruba o 15 %, letos se růst blíží 10 % a pro příští rok se očekává spíše kolem 5 %. Sázet na to, že vám zhodnocení bytu „zaplatí“ vyšší splátku, je proto riskantnější než dřív.
Mladí do 36 let: mírnější podmínky, ale vyšší splátka
Žadatelé do 36 let mohou dostat hypotéku až na 90 % ceny nemovitosti, takže jim stačí nižší vlastní zdroje. Vyšší úvěr ale znamená i vyšší splátku. V modelu se počítá se sazbou 5,9 % a splatností 30 let:
| Lokalita (2+kk) | Vlastní zdroje (10 %) | Splátka hypotéky | Nájem | Nájem vyjde levněji o |
| Praha – centrum | 1 189 850 Kč | 63 517 Kč | 28 000 Kč | 35 517 Kč |
| Praha – okraj | 879 000 Kč | 46 923 Kč | 23 000 Kč | 23 923 Kč |
| Brno – centrum | 878 000 Kč | 46 870 Kč | 23 000 Kč | 23 870 Kč |
| Olomouc | 712 900 Kč | 38 056 Kč | 19 500 Kč | 18 556 Kč |
| Ostrava | 565 450 Kč | 30 185 Kč | 17 000 Kč | 13 185 Kč |
| Ústí nad Labem – centrum | 439 000 Kč | 23 435 Kč | 15 000 Kč | 8 435 Kč |
I 10 % z ceny pražského bytu je přes 1,1 milionu korun, v Brně se částka blíží 900 tisícům. Pro mladé lidi na začátku kariéry proto často dává smysl nekupovat za každou cenu. Pokud bydlí v nájmu – ideálně v páru nebo se spolubydlícími – mohou každý měsíc ušetřit tisíce až desítky tisíc korun a postupně si vybudovat vlastní zdroje na budoucí koupi. Pokud nepřijde jednorázová pomoc od rodiny, je to pro mnohé jediná reálná cesta.
Pozor na úrokové sazby a krátké fixace
Při rozhodování nepočítejte jen s dnešní sazbou. Během posledních pěti let se sazby hypoték zvedly zhruba o čtyři procentní body a fixace se dnes nejčastěji sjednávají kratší – typicky na tři roky. Za pár let tak můžete refixovat za lepších, ale i za horších podmínek.
Jak by se rozdíl změnil při jiné sazbě:
| Lokalita (2+kk) | Rozdíl při sazbě 6 % | Rozdíl při sazbě 5 % |
| Praha – centrum | 29 070 Kč | 23 099 Kč |
| Praha – okraj | 19 160 Kč | 14 749 Kč |
| Brno – centrum | 19 112 Kč | 14 706 Kč |
| Olomouc | 14 694 Kč | 11 116 Kč |
| Ostrava | 10 121 Kč | 7 284 Kč |
| Ústí nad Labem – centrum | 6 056 Kč | 3 853 Kč |
U pražského bytu dělá rozdíl jednoho procentního bodu v sazbě zhruba 6 tisíc korun měsíčně, tedy přes 70 tisíc ročně. Proto doporučuji vždy si spočítat, jestli splátku utáhnete i ve scénáři, kdy sazba při refixaci vzroste.
Kolik z příjmu by mělo jít na bydlení
Obecné pravidlo, kterého se držím i při práci s klienty: náklady na bydlení by neměly přesáhnout 40 % čistého příjmu domácnosti, ideálně by se měly držet kolem 35 %. Platí to pro hypotéku i pro nájem – a nezapomeňte k tomu připočítat energie, služby a další poplatky.
V praxi to znamená, že na splátku 54 tisíc korun u bytu v centru Prahy by domácnost měla mít čistý příjem zhruba 135–155 tisíc korun měsíčně. U nájmu 28 tisíc stačí přibližně 70–80 tisíc. U bytu v Brně se splátkou kolem 40 tisíc mluvíme o čistém příjmu zhruba 100–115 tisíc korun.
Realita je přitom napjatá: v Česku stojí byt přibližně 7,5 až 8 průměrných ročních příjmů a podle dat Golem Finance dnes splátka hypotéky u nového bytu odpovídá zhruba 63 % průměrného čistého příjmu. Bez druhého příjmu v domácnosti nebo výraznějších vlastních zdrojů je tak vlastní bydlení ve velkých městech pro mnoho lidí těžko dosažitelné.
Shrnutí: kdy kupovat a kdy zůstat v nájmu
Koupě dává smysl, pokud:
- máte dostatečné vlastní zdroje a po jejich vložení vám zůstane finanční rezerva,
- splátka se vejde do 35–40 % čistého příjmu i při vyšší sazbě,
- plánujete v lokalitě zůstat dlouhodobě,
- kupujete v místě s trvalou poptávkou a dobrou perspektivou.
Nájem může být lepší volbou, pokud:
- teprve si budujete vlastní zdroje,
- potřebujete flexibilitu (práce, rodina, stěhování),
- by vás splátka finančně dusila nebo by nezbyla rezerva,
- rozdíl mezi nájmem a splátkou umíte pravidelně spořit či investovat.
Nájem, nebo hypotéka? Univerzální odpověď neexistuje. Rozhodují vaše příjmy, úspory, plány do budoucna a konkrétní nemovitost. Pokud řešíte, co je výhodnější právě pro vás, rád vám spočítám konkrétní varianty – včetně scénářů s vyšší sazbou a srovnání s nájmem v dané lokalitě. Ozvěte se mi a projdeme to spolu.
Zdroj dat: Sreality, výpočty Golem Finance. Modelové výpočty nezahrnují energie, služby, opravy, údržbu, pojištění nemovitosti ani poplatky spojené s koupí.